A trajetória do HGLG11 no último ano é uma narrativa de turnaround e gestão proativa. O fundo conseguiu reverter um cenário de vacância elevada, que estava em 20,5% em meados de 2023, para uma mínima histórica de 3,5% em junho de 2025. Este feito foi o resultado direto de uma estratégia multifacetada, documentada nos relatórios gerenciais: a conclusão e locação de novos desenvolvimentos, como o HGLG Itupeva G300 e o BTS para o Mercado Livre; a rápida absorção de áreas devolvidas por inquilinos; e a assinatura de novos contratos com locatários de peso como CEVA e Electrolux, que zeraram a vacância em ativos específicos.
Do ponto de vista financeiro, a gestão tem trabalhado para manter um patamar estável de distribuição em R$ 1,10/cota. No entanto, a análise da evolução do DY Anualizado (Rolante) revela uma leve, porém constante, tendência de queda, passando de 8,48% em junho de 2024 para 8,27% em maio de 2025. Essa compressão do yield não reflete uma piora operacional, mas sim a valorização da cota no mercado em resposta à melhora dos fundamentos do fundo e à reavaliação positiva dos seus ativos em novembro de 2024 (+4,81%). A estabilidade dos dividendos tem sido sustentada, em parte, por resultados não recorrentes, como lucros com a venda de ativos (HGLG Duque de Caxias, HGLG Cumbica) e recebimentos sazonais (aluguel trimestral da Volkswagen). Os próprios relatórios indicam momentos em que a distribuição superou o resultado do mês (ex: junho de 2025), demonstrando o uso de caixa ou lucros acumulados para suavizar os rendimentos.
A estratégia de alocação, validada pelos dados da CVM de maio de 2025, confirma uma abordagem robusta e sofisticada. O portfólio é majoritariamente composto por imóveis para renda (R$ 5,36 bilhões), mas complementado por uma posição relevante em cotas de outros FIIs (R$ 312,5 milhões), permitindo agilidade e diversificação. Mais importante, o passivo de R$ 958,9 milhões, incluindo R$ 106,7 milhões em obrigações por aquisição de imóveis, evidencia o uso estratégico de alavancagem para financiar um pipeline de desenvolvimento e aquisições ambicioso, como a compra do LOG Goiânia e o desenvolvimento do BTS em Simões Filho, que são os principais vetores de crescimento e criação de valor para o cotista.
Olhando para o futuro, a gestão demonstra confiança ao projetar a manutenção da baixa vacância, mesmo com saídas programadas de inquilinos. O foco em resolver ativos mais desafiadores, como o HGLG São José dos Campos, e a contínua renegociação de contratos para adequar aluguéis à realidade do mercado (como as renovações com Ambev e Volkswagen, que envolveram reduções de valor em troca de prazos mais longos) indicam uma diligência contínua. A história do HGLG11 no último ano é, portanto, a de um fundo que não apenas superou seus desafios de vacância, mas que se consolidou como um player dinâmico no setor logístico, utilizando todas as ferramentas disponíveis – desenvolvimento, reciclagem de ativos e alavancagem – para gerar valor.
O portfólio do HGLG11 é centrado em ativos de logística de alta qualidade, estrategicamente localizados nos principais eixos de consumo do Brasil. A estratégia da gestão combina a exploração de renda de ativos maduros com uma forte componente de desenvolvimento e reciclagem de portfólio para gerar ganhos de capital e crescimento futuro da receita de locação. Essa abordagem é visível nas constantes movimentações de compra (LOG Goiânia), venda (participação no HGLG Duque de Caxias), e desenvolvimento (BTS para Mercado Livre em Simões Filho). Os dados da CVM de maio de 2025 validam essa estratégia: a base do portfólio são os R$ 5,36 bilhões em imóveis, mas a alocação é complementada por R$ 312,5 milhões em cotas de outros FIIs, conferindo flexibilidade tática. O endividamento, refletido no passivo total de R$ 958,9 milhões, é uma ferramenta deliberada para financiar essa expansão, conforme exemplificado pela operação de alavancagem para o projeto de Simões Filho, demonstrando um perfil de gestão que busca ativamente o crescimento.
Distribuição/cota:
DY (12m):
