A análise do último ano do FII revela uma gestão proativa e adaptativa, cuja história é marcada pela 10ª emissão de cotas em junho de 2024. Este evento foi crucial, pois o capital levantado foi estrategicamente alocado, conforme detalhado nos relatórios subsequentes (setembro e outubro de 2024), em novos CRIs com taxas mais atrativas. Essa movimentação foi uma resposta direta ao principal desafio do período: a queda da inflação. A gestão buscou, com essa reciclagem de portfólio, ‘melhorar o carrego’ do fundo e sustentar os rendimentos em um ambiente macroeconômico menos favorável para ativos indexados ao IPCA.
A tendência do Dividend Yield Anualizado (Rolante) confirma este cenário. A queda de 12,51% em junho de 2024 para 11,72% em maio de 2025 é a materialização quantitativa dos ‘índices de inflação mais baixos’ citados pelo gestor. Contudo, a estratégia de mitigação é evidente. O fundo consistentemente acumulou uma robusta reserva de correção monetária, que saltou de R$ 4,44 milhões em setembro de 2024 para R$ 35,59 milhões em maio de 2025. Isso é corroborado pela rentabilidade efetiva mensal (1,49% em maio de 2025), superior ao dividendo distribuído (1,08%), indicando que o gestor está retendo parte do resultado para suavizar distribuições futuras e fortalecer o fundo.
A estratégia de alocação diversificada, descrita nos relatórios gerenciais, é plenamente validada pelos dados da CVM. O portfólio de maio de 2025 mostra R$ 493,5 milhões em ‘Cotas de outros FIIs’, confirmando a relevância do book de FIIs, que foi ativamente gerenciado com aportes como no MCLO11 e LPLP11. Além disso, a rubrica ‘Imóveis para Venda’ de R$ 11,9 milhões no balanço da CVM valida a narrativa do gestor sobre a execução de garantias de CRIs problemáticos, como o CRI Harte, que resultou na posse de um ativo imobiliário. Isso demonstra a transformação do risco de crédito em um desafio de liquidez imobiliária.
A gestão de risco se mostra transparente e diligente, com comunicação constante sobre ativos problemáticos como os CRIs Harte, Urbplan e Nex Group. A informação de que estão ‘integralmente provisionados’ ou ‘sem impacto nos rendimentos’ sinaliza que os piores efeitos financeiros já foram absorvidos, restando agora o trabalho de recuperação de valor. O baixo endividamento, com um passivo de R$ 46,6 milhões frente a um PL de R$ 4,12 bilhões (cerca de 1,1% de alavancagem), confere ao fundo um perfil de baixo risco financeiro, permitindo que o foco permaneça na gestão de crédito e na otimização do portfólio de ativos.
O portfólio do fundo é estruturado em três pilares principais, com uma clara dominância da carteira de CRIs, que forma o núcleo da estratégia de renda. A gestão busca ativamente reciclar esses ativos, vendendo CRIs no mercado secundário para realizar lucros ou gerenciar o caixa e comprando novas operações com spreads mais elevados para melhorar a rentabilidade média. A estratégia é complementada por um book tático de FIIs, validado pelos R$ 493,5 milhões alocados segundo a CVM, que busca ganhos de capital e diversificação de fontes de renda. Por fim, o book de Permutas Financeiras representa uma aposta de maior risco e potencial de retorno, ligada ao desenvolvimento imobiliário. A presença de R$ 11,9 milhões em ‘Imóveis para Venda’ no balanço patrimonial é a prova da materialização do risco de crédito dos CRIs, onde o fundo executou garantias e agora trabalha na liquidação desses ativos para reaver o capital.
Distribuição/cota:
DY (12m):
