Relatório de 2026-04-30
O avanço comercial no projeto Mood Praia do Futuro, com a venda de duas novas unidades, contrasta com a contínua retração do patrimônio líquido do **IMMB11** em abril de 2026. O PL do fundo recuou para R$ 34,09 milhões (ante R$ 34,20 milhões em março), pressionando o valor da cota patrimonial para R$ 178,62. Na frente de venda de ativos, o Mood Praia do Futuro atingiu 76,38% de comercialização (55 unidades), elevando o VGV para R$ 27,84 milhões. Por outro lado, o estoque do Beach Class Cumbuco segue estagnado com 13 unidades disponíveis. Para o investidor que avalia se a tese vale a pena, a dinâmica atual exige monitoramento das condições suspensivas dos novos projetos, como a viabilidade de esgoto no Cumbuco e validações técnicas no Meireles, fatores que inserem risco de execução e impactam a previsibilidade para o pagamento de dividendos e a distribuição de rendimentos mensais no médio prazo.
Relatório de 2026-03-31
**IMMB11** realiza aporte em SPE para aquisição de terreno de R$ 7,25 milhões em Fortaleza e estruturação de permuta imobiliária de R$ 21 milhões.
O fundo de investimento imobiliário **IMMB11** comunicou a realização de um aporte de capital na SPE Immobinvest III Ltda. para viabilizar a assinatura de um contrato de compra e venda de um terreno de 1.312,50 m² localizado no bairro Meireles, em Fortaleza (CE). O preço de aquisição do ativo imobiliário foi fixado em R$ 7.250.000,00, valor que se situa abaixo do laudo de avaliação de mercado de R$ 8.100.000,00 emitido em fevereiro de 2026. Após a superação das condições contratuais e diligências técnicas, o terreno será objeto de um contrato de permuta física com uma incorporadora para o desenvolvimento de um empreendimento residencial. Como contrapartida, a SPE controlada pelo **IMMB11** receberá unidades autônomas equivalentes a 1.312,50 m² de área de venda, estimadas em um valor mínimo de R$ 21.000.000,00 com base no preço de venda mínimo estipulado de R$ 16.000,00 por m².
Relatório de 2026-03-31
A concretização da quinta operação do portfólio, com a aquisição de um terreno no bairro Meireles por R$ 7,25 milhões, dita o ritmo do **IMMB11** em março de 2026. O movimento visa o desenvolvimento de um projeto residencial em parceria com a construtora Colmeia, projetando um VGV de permuta de R$ 21 milhões. No aspecto contábil, o fundo registrou uma nova contração: o patrimônio líquido recuou de R$ 34,79 milhões (fevereiro) para R$ 34,20 milhões, pressionando o valor da cota patrimonial para R$ 179,16. Na frente de venda de ativos, o projeto Mood Praia do Futuro apresentou avanço marginal, atingindo 73,11% de comercialização (53 unidades) e um VGV de R$ 26,76 milhões. Em contrapartida, o estoque do Beach Class Cumbuco permanece estagnado com 13 unidades disponíveis. Para o investidor que avalia se a tese vale a pena, a dinâmica atual exige atenção aos prazos de maturação das obras e às condições suspensivas dos novos projetos, fatores que impactam diretamente a previsibilidade para o pagamento de dividendos e a distribuição de rendimentos mensais no médio prazo.
Relatório de 2026-02-27
A deflagração da 3ª emissão de cotas para captar até R$ 30 milhões e a expansão do portfólio no Nordeste marcam a dinâmica do **IMMB11** em fevereiro de 2026. Diferente da forte reavaliação contábil do mês anterior, o patrimônio líquido apresentou leve acomodação, passando de R$ 34,82 milhões para R$ 34,79 milhões, com a cota patrimonial recuando marginalmente para R$ 182,30. No front de alocação, o destaque é a nova aquisição de 35% de uma SPE no bairro Aldeota (Fortaleza-CE) por R$ 2,45 milhões, visando o desenvolvimento residencial com VGV estimado de permuta de R$ 24 milhões. Em relação à venda de ativos, o projeto Mood Praia do Futuro manteve o ritmo de escoamento, registrando 3 novas comercializações no mês e elevando a absorção para 72,22% (VGV de R$ 26,28 milhões). Por outro lado, o estoque do Beach Class Cumbuco segue inalterado com 13 unidades, exigindo monitoramento por parte do investidor que avalia se a tese vale a pena em termos de previsibilidade para o pagamento de dividendos e distribuição de rendimentos mensais no curto e médio prazo.
Relatório de 2026-02-25
**IMMB11** anuncia aporte de R$ 2,45 milhões para aquisição de participação em terreno em Fortaleza.
O fundo de investimento imobiliário **IMMB11** comunicou a realização de um aporte de capital na Sociedade de Propósito Específico (SPE) IMMOBINVEST II, viabilizando a aquisição de 35,00% de participação em um terreno de 1.063,72 m² localizado no bairro Aldeota, em Fortaleza (CE). O valor total da transação de aquisição do terreno pela SPE totalizou R$ 2.450.000,00. A operação visa o desenvolvimento de um empreendimento residencial em parceria com a Construtora R Miranda, sob regime de permuta física, estimando o recebimento de aproximadamente 530 m² de área construída. O Valor Geral de Vendas (VGV) total estimado é de R$ 24.000.000,00, dos quais R$ 8.400.000,00 serão atribuídos à SPE envolvida na operação, servindo de base para o potencial de geração de receitas de venda de ativos e posterior pagamento de dividendos do portfólio.
Relatório de 2026-02-12
O fundo **IMMB11** aprovou a realização de sua 3ª (terceira) emissão de cotas sob o regime de melhores esforços de colocação, voltada exclusivamente a investidores qualificados. A emissão visa a captação de recursos adicionais para o fundo no montante total de até R$ 30.000.166,84, correspondente a até 136.012 novas cotas.
O preço de emissão de cada nova cota do **IMMB11** foi estabelecido em R$ 220,57, o qual, acrescido do custo unitário de distribuição de R$ 1,66, resulta em um preço de integralização final de R$ 222,23 por cota. Os cotistas que detiverem cotas do fundo na data-base de 19/02/2026 possuirão direito de preferência para a subscrição das novas cotas, com período de exercício programado para iniciar em 23/02/2026.
Relatório de 2026-02-10
O fundo **IMMB11** comunicou ao mercado a reavaliação de seus ativos após o encerramento do exercício social de 2025. O ajuste contábil ocorreu devido à mudança de classificação de um ativo de renda para a categoria de venda, com reconhecimento pelo Método de Equivalência Patrimonial (MEP) da investida.
Essa reclassificação e respectivo ajuste contábil resultaram em um impacto patrimonial direto, gerando uma variação positiva de 44,08% no valor do patrimônio líquido do **IMMB11** em sua data-base.
Relatório de 2026-01-30
A reavaliação patrimonial e a nova aquisição no Ceará ditaram a forte expansão do **IMMB11** neste mês de janeiro de 2026. O patrimônio líquido saltou de R$ 25,47 milhões para R$ 34,82 milhões, impulsionado por uma variação positiva de 44,08% na cota patrimonial, que encerrou o período a R$ 182,39. Esse movimento contábil decorre da mudança de classificação de ativos e aplicação do Método de Equivalência Patrimonial (MEP). No front operacional, o fundo realizou um novo aporte de R$ 9,6 milhões para adquirir 80% de um terreno no Cumbuco-CE, visando permuta física com VGV estimado de R$ 32,22 milhões para a SPE. Paralelamente, a venda de ativos no projeto Mood Praia do Futuro manteve tração, registrando 5 novas comercializações no mês e elevando o VGV consolidado da operação para R$ 24,67 milhões (68,05% de absorção). Por outro lado, o carrego do Beach Class Cumbuco permanece inalterado, com 13 unidades em estoque, exigindo atenção do investidor que pesquisa se a tese vale a pena quanto à previsibilidade de pagamento de dividendos e distribuição de rendimentos mensais no curto prazo.
Relatório de 2026-01-20
O fundo de investimento imobiliário **IMMB11** anunciou a realização de um aporte de capital no valor de R$ 9.600.000,00 na Sociedade de Propósito Específico (SPE) IMMOBINVEST III, da qual será sócio. O recurso aportado será destinado à aquisição, por parte da SPE, de uma participação de 80% em um terreno de 29.580,02 m² localizado na Praia do Cumbuco, em Caucaia (CE), avaliado em R$ 15.050.000,00 conforme laudo de avaliação patrimonial.
Após a conclusão da aquisição, a SPE firmará um contrato de permuta física com uma incorporadora para o desenvolvimento de um empreendimento residencial e turístico projetado para aproximadamente 288 unidades de pequeno e médio porte. Como contrapartida, a SPE receberá 21,94% da área total de venda do empreendimento sob a forma de unidades autônomas acabadas, estando o fechamento final da operação condicionado à aprovação de estudos de viabilidade técnica, jurídica, econômica e financeira pela incorporadora parceira.
Relatório de 2025-12-31
A aceleração comercial no projeto Mood Praia do Futuro ditou o ritmo operacional do **IMMB11** neste fechamento de dezembro de 2025, registrando a venda de ativos com 6 novas unidades comercializadas no mês. Esse movimento elevou o VGV consolidado da operação para R$ 20,54 milhões, atingindo 58,83% de absorção do projeto. Por outro lado, o carrego da carteira segue pressionado pela estagnação no Beach Class Cumbuco, que mantém 13 unidades em estoque sem giro recente, configurando um dos principais riscos de liquidez no curto prazo. Sob a ótica de valuation, o patrimônio líquido recuou levemente para R$ 25,47 milhões, acompanhado por uma desvalorização marginal na cota patrimonial, que fechou cotada a R$ 133,45. A reavaliação gerencial dos ativos pela Binswanger Brazil, que apontou um valor de R$ 42,10 milhões frente ao custo histórico, reforça a tese de destravamento de valor via permutas. O investidor que pesquisa se a tese vale a pena deve monitorar a capacidade de conversão desse estoque em caixa, fator determinante para viabilizar o pagamento de dividendos e a distribuição de rendimentos mensais no médio prazo.
Relatório de 2025-10-31
A estreia na B3 marca uma inflexão estrutural para a liquidez do **IMMB11** neste fechamento de outubro, endereçando diretamente o gargalo de saída no mercado secundário inerente à sua natureza de condomínio fechado. No front operacional, a venda de ativos registrou avanço concentrado no projeto Mood Praia do Futuro, que somou duas novas comercializações no bimestre, elevando o VGV consolidado da operação para R$ 16,99 milhões (48,61% de comercialização). O carrego da carteira, no entanto, segue pressionado pela estagnação no Beach Class Cumbuco, que mantém 13 unidades em estoque sem giro recente. Sob a ótica de valuation, o patrimônio líquido do fundo apresentou expansão, saltando da casa dos R$ 24,79 milhões para R$ 25,53 milhões. Em contrapartida, a cota patrimonial sofreu uma leve desvalorização na margem, recuando de R$ 134,10 para R$ 133,74. A dinâmica de destravamento de valor via permutas continua sendo o vetor principal para viabilizar o pagamento de dividendos e rendimentos mensais no médio prazo, exigindo monitoramento contínuo dos riscos de absorção no litoral cearense para que o investidor avalie se a tese vale a pena.
Relatório de 2025-09-30
A comercialização de mais quatro unidades no projeto Mood Praia do Futuro impulsionou a liquidez do **IMMB11** em setembro de 2025, elevando o VGV consolidado da operação para R$ 15,88 milhões. Em contrapartida ao avanço nas vendas de ativos, o valuation do portfólio sofreu um leve ajuste negativo frente ao mês anterior, com o patrimônio líquido recuando de R$ 24,86 milhões para R$ 24,79 milhões, e a cota patrimonial fechando a R$ 134,10. A manutenção de 13 unidades em estoque no Beach Class Cumbuco segue imobilizando capital, exigindo atenção quanto ao carrego dessa posição que não apresentou evolução de vendas no período. A dinâmica de saída no mercado secundário permanece como um ponto de atenção estrutural, dada a natureza de condomínio fechado do fundo, o que pode impactar investidores que buscam liquidez imediata. O fluxo contínuo de vendas no ativo principal segue como o vetor central para viabilizar o pagamento de dividendos e rendimentos mensais no médio prazo, equilibrando a estagnação da carteira no litoral cearense.
Relatório de 2025-08-29
A valorização da cota patrimonial e o salto no VGV consolidado marcam a reversão da retração observada no mês anterior para o **IMMB11**. O patrimônio líquido do fundo avançou de R$ 24,63 milhões para R$ 24,86 milhões em agosto de 2025, refletindo um carrego mais robusto das posições de permuta financeira e um ajuste positivo no valuation do portfólio. O principal motor desse crescimento foi a venda de ativos no projeto Mood Praia do Futuro, que registrou a comercialização de mais cinco unidades no mês, elevando o VGV acumulado de R$ 10,99 milhões para R$ 14,04 milhões. Essa liquidez contínua nas vendas é fundamental para viabilizar o pagamento de dividendos e rendimentos mensais aos cotistas no médio prazo. Em contrapartida, a alocação no Beach Class Cumbuco permanece estagnada, mantendo 13 unidades em estoque e imobilizando capital. Adicionalmente, a gestão formalizou um risco intrínseco relevante de liquidez: a restrição de negociação das cotas na B3 exclusivamente para investidores qualificados, corrigindo um lapso dos documentos de emissão anteriores e alterando a dinâmica de saída no mercado secundário.
Relatório de 2025-07-31
A comercialização de cinco novas unidades no projeto Mood Praia do Futuro impulsionou o VGV consolidado para R$ 10,99 milhões, marcando o melhor desempenho comercial do ano para o **IMMB11** e rompendo a estabilidade observada no trimestre anterior. Apesar da aceleração na velocidade de vendas (VSO), que reduziu o estoque para 45 unidades neste ativo, a dinâmica de valuation do portfólio apresentou retração. O patrimônio líquido recuou de R$ 24,90 milhões para R$ 24,63 milhões, com a cota patrimonial ajustada para R$ 133,24. O carrego das posições, ancorado em permutas financeiras no Ceará, segue dependente da liquidez contínua dessas vendas de ativos para viabilizar o pagamento de dividendos e rendimentos mensais futuros. A alocação no Beach Class Cumbuco manteve-se estática, com 13 unidades ainda disponíveis e R$ 3,1 milhões de capital investido, exigindo monitoramento dos riscos de absorção pelo mercado local diante da manutenção dos juros em patamares restritivos.
Relatório de 2025-06-30
A comercialização de duas novas unidades no projeto Mood Praia do Futuro elevou o VGV consolidado para R$ 8,41 milhões, marcando a principal evolução operacional do **IMMB11** neste mês de referência. O patrimônio líquido do fundo registrou leve avanço, atingindo R$ 24,9 milhões, com a cota patrimonial precificada a R$ 134,70. A dinâmica de valuation e o carrego do portfólio seguem ancorados nas permutas financeiras e físicas no Ceará. No entanto, a estabilização das vendas em maio, que mantiveram o patamar de 18 unidades alienadas (25% do estoque disponível na permuta), acende um alerta para a velocidade de vendas (VSO). A gestão destacou a necessidade de reforço nas estratégias comerciais para garantir a liquidez das 54 unidades restantes, fator crítico para viabilizar o pagamento de dividendos e rendimentos mensais futuros. Paralelamente, a alocação no Beach Class Cumbuco permanece inalterada com 14 unidades e R$ 3,1 milhões de capital investido, exigindo monitoramento contínuo dos riscos de execução das obras e da absorção pelo mercado local diante de um cenário de juros mais restritivo.
Relatório de 2025-03-31
A aquisição de 14 unidades no Beach Class Cumbuco via liquidação forçada e a estruturação de permutas no Mood Praia do Futuro definem o carrego inicial do portfólio. O **IMMB11** foca na aquisição de terrenos para permuta com grandes construtoras, estabelecendo uma tese de ganho de capital e rendimentos mensais atrelados ao desenvolvimento imobiliário. Com um patrimônio líquido de R$ 24,8 milhões, a alocação atual concentra-se em dois projetos no Ceará. No Beach Class Cumbuco, a gestão adquiriu um lote de unidades por R$ 3,1 milhões, com VGV estimado de R$ 6,4 milhões. Já no Mood Praia do Futuro, a estrutura garante 16% do VGV do empreendimento, com garantias contratuais que incluem multa de R$ 1 milhão por atraso na obra. O pagamento de dividendos futuros dependerá da velocidade de vendas (VSO) e da liquidação do estoque, que registrou 16 unidades comercializadas no trimestre, acumulando R$ 7,5 milhões em VGV. A dinâmica de valuation reflete o desconto na aquisição de ativos estressados e a estruturação de permutas financeiras e físicas, exigindo monitoramento dos riscos de execução e da absorção pelo mercado local.
