O setor de Logística abrange um Patrimônio Líquido (AUM) total de R$ 65.57 Bi distribuído em 86 fundos imobiliários ativos na B3. A Nota IA Sentinel média do segmento é de 75/100, com Dividend Yield anual médio ponderado de 15.26% e P/VP médio de 0.66. Fonte: CVM (Agosto de 2026).
O setor de Logística possui 85 fundos, somando R$ 65.57 Bi de PL. O segmento é liderado pelo PBLV11 (12.46% do PL), seguido por BTLG11 e HGLG11 (11.54% cada). Com P/VP médio de 0.66 e nota 75, os fundos de maior peso exibem estabilidade operacional com ocupação física elevada.
Yield Médio15.26%
P/VP Médio0.66
Patrimônio65.57 Bi
Nº de Fundos86
Pontos de Atenção Positiva
Destaques Estratégicos PRO
De acordo com os informes oficiais enviados à CVM e relatórios das gestoras, o valuation do setor de logística apresenta assimetria relevante entre os fundos de maior peso e os veículos menores:
Comportamento dos Fundos Principais: Os maiores veículos do segmento negociam próximos à paridade patrimonial, com BTLG11 a P/VP de 0.98, HGLG11 a 0.94, XPLG11 a 0.97, GARE11 a 0.98 e BRCO11 a 0.98. Essa precificação reflete vacâncias físicas reduzidas (0,9% no BTLG11 e 1,6% no BRCO11) e portfólios situados em eixos primários de consumo.
Distorção no P/VP Médio Setorial (0.66): O expressivo desconto médio de 34% decorre da dispersão provocada por fundos secundários e estruturas de liquidez restrita com deságios severos, como SJAU11 (0.06), GRLV11 (0.5), VCRR11 (0.56) e SEQR11 (0.56), não traduzindo a condição de negociação dos ativos líderes.
Desafios em Emissões de Cotas: Apesar da estabilidade operacional, o deságio patrimonial residual no mercado secundário impõe entraves à captação primária em ativos como BTLG11 (emissão a R$ 109,57 versus cota a R$ 99,10) e HGLG11 (emissão a R$ 166,43), limitando a velocidade de desalavancagem e reciclagem de portfólio via mercado de capitais.
A análise de profundidade positiva mapeia os vetores de crescimento e resiliência do setor...
Fatores de Monitoramento
Riscos e Alertas PRO
Com base nos dados contábeis e operacionais reportados ao mercado, a análise sentinela identifica riscos concentrados no serviço de dívidas e na qualidade do resultado distribuído:
Dependência de Reservas e Lucros Não Recorrentes: A distribuição de proventos em ativos líderes superou a geração puramente operacional de aluguéis em players relevantes. O HGLG11 distribuiu R$ 1,17 por cota sustentado por ganhos de capital de vendas passadas, enquanto o XPLG11 dependeu de R$ 11,10 milhões em lucros imobiliários e queima de reservas para manter R$ 0,82 por cota, dinâmica também verificada no LVBI11 e no VILG11.
Exposição a Obrigações Futuras e Indexadores: O cronograma de amortizações exige acompanhamento rigoroso de caixa. O HGLG11 reporta R$ 1,1 bilhão em parcelas de aquisições (sendo R$ 256,2 milhões nos próximos 12 meses), o XPLG11 carrega R$ 768,45 milhões em compromissos indexados a IPCA e CDI, e o BTLG11 possui obrigações de R$ 150 milhões em Guarulhos e acordos vinculados de R$ 918,5 milhões.
Sensibilidade de Crédito e Concentração de Inquilinos: A recuperação judicial da Casas Bahia impactou o fluxo de caixa do GGRC11 (5,8% da receita) e gerou estresse financeiro acentuado no HSLG11 (30,9% da receita), cujo resultado recuou a R$ 0,40 por cota perante alavancagem de 31,3% do patrimônio líquido. Ademais, o GARE11 mantém 41% de sua arrecadação atrelada ao Grupo Carrefour.
Fragilidade nos Ativos Sob Monitoramento e Fundos Secundários: A base de menor capitalização enfrenta forte assimetria, com veículos sob processo de liquidação definitiva (RELG11, SNLG11, HDEL11) e casos com alavancagem crítica, a exemplo do BLOG11 (R$ 278 milhões em CRIs, equivalentes a 80,1% do PL, e vacância física de 20,4%), evidenciando a necessidade de diferenciação na alocação de risco.
O monitoramento de riscos identifica os gargalos e vulnerabilidades que podem impactar o yield...
Ranking: Top 3 Melhores FIIs de Logística
Classificação baseada no Sentinel Score (Inteligência Artificial) e liquidez de mercado
1º LUGAR
BTLG11
Btg Pactual Logistica Fii
87Nota IA
Dividend Yield
9.20%
P/VP
0.98
O BTLG11 demonstra solidez ao reduzir a vacância para 0,9% e quitar antecipadamente R$ 51,8 milhões de dívidas indexadas ao CDI. Contudo, a nova emissão precificada a R$ 109,57 enfrenta desafio de captação diante da cota a mercado negociada com deságio patrimonial. Além disso, compromissos futuros de R$ 150 milhões em Guarulhos e novos acordos de R$ 918,5 milhões demandam liquidez, o que pode pressionar o fluxo de caixa caso a captação não atinja o teto.
O GARE11 mantém vacância zerada e avança na expansão logística com aquisições em Itapevi e Nova Santa Rita, somando mais de R$ 275 milhões investidos com pagamento a prazo. A robusta liquidez em caixa protege o fluxo financeiro dos parcelamentos futuros, sustentando proventos mensais de R$ 0,083 por cota. Contudo, o investidor deve observar a dependência de 41% da receita no Carrefour e o adiamento na conclusão da venda de dez imóveis ao FII Riza, que posterga a entrada de caixa e a reciclagem.
O LVBI11 concluiu a alienação do ativo em Itapevi por R$ 103,7 milhões, gerando ganho de capital estimado em R$ 0,93 por cota a ser recebido parceladamente em até 12 meses. Na prática, o fundo deixa de auferir a renda mensal de aluguel desse galpão e passa a depender da pontualidade do comprador para manter os proventos. A distribuição recente em R$ 0,80 por cota superou a geração de caixa recorrente, exigindo uso de reservas, enquanto a alavancagem permanece praticamente nula e o deságio patrimonial segue atrativo.
Como a Nota IA (Sentinel Score) do setor de Logística é calculada?
A Nota IA do setor de Logística (atualmente 75/100) é calculada através da média ponderada pelo Patrimônio Líquido (PL) das notas individuais dos FIIs pertencentes a este segmento. Isso garante que os maiores fundos tenham um impacto proporcional e realista na nota geral.
Como o Sentinel avalia os riscos e pontos de atenção deste setor?
Nossa inteligência artificial analisa em tempo real dezenas de fatores fundamentalistas de cada fundo constituinte (como Dividend Yield, P/VP, vacância física e financeira, vencimento de contratos e alavancagem) para mapear os principais pontos de risco e as teses de valor do setor.
Qual o Dividend Yield médio e P/VP ponderado consolidado do setor de Logística?
O Dividend Yield médio ponderado consolidado do setor de Logística nos últimos 12 meses é de 15.26% e o indicador de preço sobre valor patrimonial (P/VP) médio do setor é de 0.66.
Quais fundos do setor de Logística possuem as maiores notas no Sentinel Score?
Com base nas notas do Sentinel Score (que variam de 0 a 100 de acordo com a consistência de dividendos, vacância e indicadores de preço), os fundos de destaque nesse segmento são: BTLG11, GARE11, LVBI11. Esta é uma avaliação puramente matemática automatizada de dados históricos divulgados pelos fundos e não representa indicação ou recomendação de compra ou venda.
As notas e análises do setor de Logística são recomendações de investimento?
Não. Todas as notas, métricas e análises geradas pela IA da plataforma FII Simplificado têm caráter estritamente educativo e informativo. Decisões de investimento devem sempre considerar seu perfil de risco e análise individual.
