Relatório de 2026-04-30
A obtenção de toda a documentação necessária para a concretização do Projeto JML marca um ponto de virada crucial para o portfólio do **INDE11** em abril de 2026, mitigando os riscos de embargos decorrentes da suspensão de alvarás em São Paulo. Com o estande de vendas do JML em fase final de acabamento e abertura prevista para o fim do mês, o fundo avança na maturação de seus ativos. Por outro lado, o Projeto Jamaris segue aguardando a aprovação do Eixo Norte-Sul na prefeitura, embora seu estande já esteja pronto. Para os investidores que avaliam se o fundo vale a pena, vale destacar que o pagamento de dividendos e os rendimentos mensais continuam zerados, uma vez que o patrimônio está alocado em fase de desenvolvimento, dependendo da futura venda de ativos e do fluxo de caixa das permutas financeiras para gerar retorno.
Relatório de 2026-03-31
A suspensão judicial da emissão de alvarás na cidade de São Paulo alterou o cenário de risco para o portfólio do **INDE11**. Uma liminar do TJ-SP paralisou novas autorizações de obras, impactando diretamente o início das construções do Projeto JML, que teve sua lei de zoneamento questionada pela Ação Direta de Inconstitucionalidade (ADI), e gerando potenciais atrasos na aprovação do Projeto Jamaris. Para mitigar esse carrego prolongado e proteger o patrimônio, a gestão renegociou a permuta financeira do JML, elevando a fatia do fundo de 23,06% para 24,86%, visando manter a TIR alvo de IPCA + 18,65%. Investidores que analisam se o ativo vale a pena devem notar que o pagamento de dividendos e os rendimentos mensais seguem zerados no curto prazo, dependendo exclusivamente da futura venda de ativos e da maturação do VGV consolidado, que sofreu leve ajuste para R$ 367 milhões.
Relatório de 2026-02-27
O atraso nas obras do estande de vendas provocado pelas chuvas alterou o cronograma oficial de lançamentos do portfólio. No Projeto JML, as precipitações impactaram a fase final de terraplenagem, forçando a gestão do **INDE11** a postergar a previsão de lançamento para abril, rompendo a estimativa anterior focada no primeiro trimestre. Como mitigação comercial, um estande provisório será montado para iniciar a captação de clientes. Paralelamente, o Projeto Jamaris permanece sem data de aprovação na prefeitura, embora reuniões recentes sinalizem possíveis ajustes burocráticos que podem otimizar os prazos futuros. Para proteger o patrimônio do fundo contra esse carrego prolongado, o contrato de permuta financeira segue com gatilhos de reajuste para assegurar a TIR alvo de IPCA + 18,65%. Investidores que avaliam se o ativo vale a pena devem considerar que a dinâmica de pagamento de dividendos e rendimentos mensais continuará zerada no curto prazo, dependendo exclusivamente da futura venda de ativos e da maturação do VGV consolidado de R$ 368 milhões.
Relatório de 2026-01-31
A isenção integral das taxas de gestão e consultoria imobiliária até fevereiro de 2026 marca a principal resposta estratégica aos atrasos nos lançamentos do portfólio. Devido à postergação do cronograma, a gestão do **INDE11** renegociou a estrutura de custos, estabelecendo também uma taxa reduzida de R$ 28.000,00 mensais entre março e novembro de 2026. No campo operacional, a demolição no terreno do Projeto JML evoluiu para sua conclusão, liberando a área para a construção do estande de vendas, com o lançamento mantido para o primeiro trimestre de 2026. Paralelamente, o Projeto Jamaris segue represado na Prefeitura de São Paulo aguardando a ativação do Eixo Norte-Sul. Para mitigar esse risco de carrego e proteger o patrimônio, o contrato prevê o ajuste no percentual de permuta financeira, visando assegurar a rentabilidade projetada de IPCA + 18,65% ao ano. Investidores avaliando se o ativo vale a pena devem notar que, por ser um fundo focado em incorporação, o pagamento de dividendos e rendimentos mensais não possui fluxo imediato, dependendo estritamente da futura venda de ativos e da maturação do VGV consolidado de R$ 368 milhões.
Relatório de 2025-12-31
A conversão integral dos recibos em cotas marca a principal evolução operacional do **INDE11** neste mês, com previsão de conclusão para 09 de janeiro, unificando a base de negociação sob o ticker definitivo. No portfólio físico, o Projeto JML avança com a demolição das estruturas antigas para dar lugar ao estande de vendas, desenhado pela PSA Arquitetura, enquanto a gestão prepara a prenotação no Cartório de Registro de Imóveis. O Projeto Jamaris permanece em trâmite na Prefeitura de São Paulo para a ativação do Eixo Norte-Sul, etapa crucial para dobrar o potencial construtivo do terreno. Investidores que buscam entender se o ativo vale a pena devem observar que, por sua natureza de desenvolvimento, o pagamento de dividendos e rendimentos mensais não é imediato, dependendo da futura venda de ativos e da maturação do VGV projetado. O patrimônio do fundo segue alocado na superação de etapas regulatórias e cartoriais para destravar as obras e o fluxo de caixa futuro.
Relatório de 2025-12-30
A administradora do **INDE11** divulgou fato relevante informando que os ativos imobiliários pertencentes à carteira do fundo foram reavaliados a valor justo. O procedimento resultou em um impacto positivo de 24,70% sobre o patrimônio líquido do fundo, atualizando as métricas contábeis do portfólio.
Este ajuste representa um acréscimo de R$ 10.126.080,21 no valor contábil dos ativos do **INDE11**. A atualização patrimonial altera o valor patrimonial da cota, não decorrendo de venda de ativos e sem gerar efeito imediato para o fluxo de pagamento de dividendos aos cotistas.
Relatório de 2025-12-12
Obtenção de Alvará de Construção para o Projeto JML do fundo **INDE11**.
O fundo de investimento imobiliário **INDE11** comunicou a aprovação do Alvará de Aprovação de Edificação Nova ('Alvará de Construção') nº 60200-25-SP-ALV, relativo ao Projeto JML. Os imóveis que integram o projeto estão localizados nas Ruas José Maria Lisboa e Saint Hilaire, no município de São Paulo/SP. Com essa autorização, a próxima etapa regulatória será a prenotação perante o Cartório de Registro de Imóveis competente para a emissão do Registro de Incorporação, mantendo-se o cronograma com previsão de lançamento para o primeiro trimestre de 2026.
Relatório de 2025-11-28
A aprovação do Alvará de Construção do Projeto JML marca o principal avanço operacional do **INDE11** neste mês, superando a fase de exigências documentais anterior. Com a liberação pela Prefeitura de São Paulo em 9 de dezembro, as obras de demolição foram iniciadas, pavimentando o caminho para o registro de incorporação e mantendo a previsão de lançamento para o primeiro trimestre de 2026. No Projeto Jamaris, o cenário permanece inalterado em relação ao mês anterior: a equipe de gestão continua em trâmites para a aprovação da alteração de zoneamento, que visa dobrar o coeficiente de aproveitamento do terreno (de 2x para 4x), dependendo da emissão da Certidão de Ativação do Eixo. Investidores que buscam entender se o ativo vale a pena devem considerar que, por ser um fundo de desenvolvimento, o pagamento de dividendos e rendimentos mensais está condicionado à futura venda de ativos e maturação dos projetos. O patrimônio do fundo segue estruturado nas emissões que totalizam R$ 44,7 milhões, com a última parcela de integralização de R$ 10,4 milhões agendada para abril de 2025.
Relatório de 2025-10-31
A emissão do alvará de demolição e o recebimento de um 'comunique-se' da Prefeitura de São Paulo para o Projeto JML ditam o ritmo operacional do **INDE11** neste mês. Enquanto o cronograma de aprovação avança com ajustes documentais exigidos pelo órgão municipal, a gestão intensificou o monitoramento das obras ao instituir reuniões semanais com as incorporadoras e engajar a gerenciadora Tallento para otimização de eficiência. No Projeto Jamaris, cuja data de lançamento segue pendente da aprovação do novo zoneamento, uma pesquisa de mercado recente validou a estratégia de precificação, indicando que o valor por metro quadrado projetado supera a média da região de Moema. Investidores que avaliam se o ativo vale a pena devem notar que, tratando-se de um fundo de desenvolvimento, a geração de caixa para o pagamento de dividendos e rendimentos mensais depende estritamente da futura venda de ativos. O patrimônio do fundo mantém-se ancorado nas captações de R$ 44,7 milhões, com a última tranche de integralização de R$ 10,4 milhões programada para abril de 2025.
Relatório de 2025-09-30
O protocolo oficial do Projeto JML na Prefeitura de São Paulo em 30 de setembro marca o principal avanço operacional do **INDE11** neste mês, mantendo a perspectiva de lançamento para o último trimestre de 2025. Em contrapartida, o Projeto Jamaris enfrenta novos desdobramentos: a data exata de lançamento tornou-se incerta devido à morosidade na aprovação do novo zoneamento municipal, levando a gestão a notificar formalmente o incorporador. Para mitigar os riscos de liquidez, o fundo celebrou um aditivo postergando o pagamento da 12ª parcela do terreno de Jamaris para abril de 2026, sob custo de CDI + 0,25% a.a. Como contrapartida estrutural, o percentual de permuta financeira será reajustado para blindar a rentabilidade alvo de IPCA + 18,65% ao cotista. Investidores que pesquisam se o ativo vale a pena devem observar que, por ser um fundo de desenvolvimento, a geração de caixa para o pagamento de dividendos e rendimentos mensais segue estritamente condicionada à futura venda de ativos. O patrimônio do fundo reflete as captações de R$ 44,7 milhões, enquanto o alívio no caixa é sustentado pela isenção de 100% nas taxas de gestão e consultoria até dezembro de 2025.
Relatório de 2025-08-29
A resiliência dos preços de imóveis residenciais, que registraram alta de 1,34% em julho, contrasta com os ajustes de cronograma no portfólio do **INDE11** neste mês. Enquanto o Projeto Jamaris consolida seu adiamento para o 4º trimestre de 2025 devido à aprovação do novo zoneamento (potencial de 4x), a principal atualização recai sobre o Projeto JML. Este ativo também sofreu um leve atraso em seu cronograma para otimização arquitetônica, mas mantém a previsão de lançamento para o mesmo período, com o início das obras do estande iminente. Para o investidor que avalia se o fundo vale a pena, é crucial notar que a gestão formalizou o desconto de 100% nas taxas (setembro a dezembro para gestão e outubro a dezembro para consultoria) para aliviar o caixa afetado pela prorrogação da parcela do terreno de Jamaris. Como um veículo estritamente de desenvolvimento, o pagamento de dividendos e rendimentos mensais permanece atrelado à futura venda de ativos, dependendo da efetivação dos lançamentos e da absorção pelo mercado no final do ano.
Relatório de 2025-08-29
Gestora e Consultora Imobiliária do fundo **INDE11** renunciam temporariamente ao recebimento das taxas de gestão e consultoria em razão do adiamento de projeto imobiliário.
O fundo **INDE11** comunicou ao mercado que, devido ao atraso no lançamento do Projeto Jamaris decorrente do processo de alteração de zoneamento da região, houve um impacto no fluxo de caixa do veículo. Para mitigar esse efeito, a Gestora e a Consultora Imobiliária do **INDE11** renunciaram ao recebimento de suas respectivas taxas de gestão e consultoria referentes a períodos específicos do segundo semestre de 2025, reduzindo temporariamente os custos operacionais do fundo sem prejuízo direto ao pagamento de dividendos.
Relatório de 2025-08-27
Adiamento do Projeto Jamaris impacta o fluxo de caixa do **INDE11** e resulta em aditamento para prorrogação de dívida. O fundo imobiliário **INDE11** comunicou que o lançamento do empreendimento foi postergado devido ao atraso na aprovação da alteração do zoneamento da região pela Prefeitura Municipal de São Paulo. Diante do impacto negativo no fluxo de caixa, o fundo celebrou um aditamento para prorrogar o pagamento da 12ª parcela do Preço de Aquisição do terreno, no valor original de R$ 2.458.333,33, que passará a ser acrescida de um spread de 0,25% ao ano.
Relatório de 2025-07-31
A postergação do lançamento do Projeto Jamaris e a renegociação do passivo atrelado ao terreno redefiniram o fluxo de caixa do **INDE11** neste mês. Devido ao processo de alteração de zoneamento na região ("Ativação do Eixo Norte-Sul"), que dobrará o potencial construtivo do ativo (coeficiente de 2x para 4x), o fundo precisou adiar o pagamento da 12ª e última parcela do terreno. O novo vencimento foi estendido para abril de 2026, com incidência de custo de CDI + 0,25% a.a. Para mitigar o impacto no patrimônio e manter a atratividade para o investidor que avalia se o ativo vale a pena, a gestão ajustará o percentual de permuta financeira junto à incorporadora, visando preservar a rentabilidade alvo de IPCA + 18,65%. Como medida adicional de alívio ao caixa, foi concedido um desconto de 100% nas taxas de gestão e consultoria para o último quadrimestre de 2025. O Projeto JML, com terreno totalmente quitado, mantém o cronograma para o 4º trimestre, com o início iminente das obras do estande. Por ser um veículo estritamente de desenvolvimento, o pagamento de dividendos e rendimentos mensais segue condicionado à futura comercialização e venda de ativos. No front macroeconômico, os riscos de obra exigem atenção, dado que o INCC apresentou maior difusão de pressões inflacionárias no grupo de materiais.
Relatório de 2025-06-30
A conclusão da infraestrutura comercial do Projeto Jamaris e a quitação de mais uma parcela do terreno marcam o avanço operacional do **INDE11** neste mês. Diferente do período anterior, que focava na obtenção de aprovações municipais, agora o estande de vendas, o apartamento decorado e a maquete encontram-se prontos, sustentando a previsão de lançamento para o 3º trimestre de 2025. No âmbito financeiro, a gestão concluiu a última chamada para integralização de capital, compondo o caixa necessário para honrar as obrigações vincendas. O Projeto JML segue com cronograma inalterado para o 4º trimestre. Para investidores que pesquisam se o ativo vale a pena, o fundo mantém a projeção de carrego do patrimônio em IPCA + 18,65% ao ano. Por ser um veículo estritamente de desenvolvimento, o pagamento de dividendos e rendimentos mensais continua condicionado à futura comercialização e venda de ativos, não havendo distribuição no curto prazo. O cenário macroeconômico exige monitoramento dos riscos atrelados aos custos de obra, visto que o INCC registrou alta impulsionada pela mão de obra, o que reforça a importância da estratégia de permuta financeira para proteger a rentabilidade do portfólio.
Relatório de 2025-05-30
A obtenção da última aprovação municipal para o Projeto Jamaris destrava o caminho para o lançamento oficial no 3º trimestre de 2025, consolidando o avanço físico-financeiro do **INDE11** neste mês de maio. O fundo também quitou a 10ª das 12 parcelas do terreno em Moema, utilizando o caixa da última integralização de capital. Em contrapartida, o cronograma do Projeto JML sofreu um leve ajuste em relação ao mês anterior, com o lançamento agora previsto para o 4º trimestre de 2025, enquanto a construção do estande de vendas está prestes a iniciar. Investidores que analisam se o ativo vale a pena devem notar que a gestão manteve a projeção de carrego do patrimônio em IPCA + 18,65% ao ano. Como o veículo está alocado integralmente em desenvolvimento imobiliário, o pagamento de dividendos e rendimentos mensais segue condicionado à futura comercialização e venda de ativos, não havendo distribuição de caixa no curto prazo. A flexibilidade no percentual de permuta financeira continua sendo a principal ferramenta da gestão para mitigar riscos e proteger a rentabilidade alvo frente às oscilações de custos.
Relatório de 2025-04-30
A quitação da 9ª parcela do Projeto Jamaris e a efetivação da última chamada de capital marcam o avanço físico-financeiro do **INDE11** neste mês de abril. O fundo concluiu a integralização de R$ 10,4 milhões no dia 11, garantindo o caixa necessário para as três parcelas vincendas do terreno em Moema sem a necessidade de alavancagem. No aspecto operacional, o Projeto Jamaris aguarda aprovação da prefeitura para o lançamento previsto no 3º trimestre de 2025, já com estande e decorado finalizados. Paralelamente, o Projeto JML (100% quitado) iniciará em breve a construção de seu estande de vendas, também mirando o 3º trimestre para lançamento. Investidores avaliando se o ativo vale a pena devem observar que a gestão mantém a projeção de carrego em IPCA + 18,65% ao ano, alertando que o percentual de permuta financeira pode sofrer variações até o lançamento para proteger o patrimônio e assegurar essa rentabilidade. Como se trata de um veículo de desenvolvimento, o pagamento de dividendos e rendimentos mensais dependerá estritamente do fluxo futuro de comercialização e venda de ativos, não havendo distribuição no curto prazo.
Relatório de 2025-03-31
A renegociação do percentual permutado no Projeto Jamaris e a quitação da 8ª parcela do terreno ditam o ritmo operacional do **INDE11** neste mês de referência. O veículo avançou na estruturação de seu portfólio de desenvolvimento residencial, mantendo o foco na rentabilidade alvo de IPCA + 18,65% ao ano. Para garantir esse carrego e proteger o patrimônio, a gestão está recalculando a fração ideal de permuta junto à incorporadora do Jamaris. O cronograma físico-financeiro segue sem alavancagem, suportado pela última chamada de capital de R$ 10,4 milhões (referente a abril de 2025), que compõe o caixa necessário para as parcelas vincendas. Investidores avaliando se o ativo vale a pena devem notar que o estande e o apartamento decorado do Jamaris já estão prontos para o lançamento no final do semestre, enquanto o Projeto JML (100% quitado) segue em elaboração para o terceiro trimestre. O pagamento de dividendos e rendimentos mensais continua estritamente atrelado ao futuro fluxo de comercialização e venda de ativos, não havendo distribuição de caixa no curto prazo.
Concentração e Riscos de Portfólio
Índice HHI de concentração: Calculado por IA
Distribuição de indexadores: IPCA, CDI e IGPM.
Fatos Relevantes INDE11: Comunicados do Fundo Imobiliário
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