Relatório de 2026-10-01
Análise estratégica e resumo inteligente do relatório gerencial de 2026-10-01 para o fundo imobiliário NEWL11. Conteúdo restrito contendo Nota IA de sentimento, alavancagem, saúde financeira e evolução de dividendos do FII.
Análise Estratégica Sentinel IA: O NEWL11 vale a pena em 2026? Preço Teto Bazin e Proventos
NEWL11
R$ 108.99▼2.7%
Newport Log Fundo De Investimento Imobiliário Resp Ltda
P/VP:0.85
Preço Justo (VP):R$ 131.89
DY (12M):10.70%76% do CDI
Patrimônio:R$ 371M
Cotistas:6.8k
Cotação Atual
R$ 108.99
▼2.67%
Nota IA
Metodologia Nota IA:
- • 40% Saúde Operacional & Ativos
- • 40% Governança & Alavancagem
- • 20% Valuation de Mercado
*A nota final inclui redutores de Liquidez e Escala (FLE) para fundos e fatores de diversificação para gestoras.
Ver Metodologia Completa61Score Final
-1 pts vs SET/26 auditado
Atenção/Estresse
3.0 / 5.0
Ref. OUT/26 • Prévia em AbertoSET/26 Auditado CVM
Composição Ponderada
26/40Saúde Operacional
22/40Governança & Alavancagem
13/20Valuation de Mercado
Síntese Analítica do NEWL11
Veredito do Comitê Sentinel
Auditoria IA“O portfólio mantém vacância zerada, mas exige cautela diante da alavancagem de 46,6%, caixa exíguo de 0,03%, queima de reservas e desocupação futura de 33,5% da receita.”
O NEWL11 sustenta vacância física de 0,0% e expansão em Goiânia, mas opera com margens de manobra restritas. Para bancar os dividendos de R$ 1,00 por cota, o fundo recorreu ao consumo de reservas financeiras após descompassos pontuais de faturamento. A estrutura de capital exige cautela diante do endividamento de 46,6% do patrimônio líquido (R$ 171,1 milhões em CRI) com reserva de caixa residual de 0,03%, agravada pelo aviso de saída da locatária Brinox, que coloca em risco 33,5% da receita imobiliária futura do portfólio.
Base de DadosCVM + Relatórios 90d
Status de RiscoMonitoramento Ativo
Pontos de Atenção Positiva
Consolidado dos Últimos 90 DiasAvanço nas obras de ampliação do galpão NewLOG Goiânia, adicionando mais de 45 mil m² de área bruta locável com potencial de gerar receitas de aluguel adicionais após a conclusão.
Destaque TécnicoCota negociada com desconto patrimonial a P/VP de 0,84, oferecendo margem de segurança ao cotista em relação ao valor contábil dos galpões logísticos da carteira imobiliária.
Destaque TécnicoOcupação plena com vacância física em 0,0% e adimplência integral no período, garantindo a cobrança contratual regular de todos os aluguéis dos centros de distribuição ativos.
Destaque Técnico
Fatores de Monitoramento
Riscos Consolidados do Fundo (Radar 90d)Saldo devedor de R$ 171,1 milhões em CRIs a IPCA + 5,60% ao ano consome o caixa via amortizações mensais de até R$ 2,28 milhões, com reserva líquida crítica de apenas 0,03% do PL.
Risco OperacionalAviso prévio da inquilina Brinox em Caxias do Sul ameaça 33,5% da receita de locação do fundo caso o imóvel não seja locado a tempo, o que pode reduzir o valor dos proventos futuros.
Risco OperacionalProventos de R$ 1,00 por cota exigiram queima de reservas contábeis; soma-se a isso a base de 6.925 cotistas, gerando desafio de liquidez no mercado secundário para negociação.
Risco Operacional
Desconto PatrimonialB3: NEWL11
Preço Justo e Avaliação Patrimonial do NEWL11
P/VP:0.85-15.1%
Cotação de Mercado15.1% Desc.
R$ 108.99
Cotação: R$ 108.99VPC: R$ 131.89
O NEWL11 negocia com 15.1% de desconto em relação ao patrimônio real dos ativos.
Preço Justo (VPC)
R$ 131.89
Valor contábil por cota com base nos laudos e ativos oficiais auditados na CVM.
Teto Bazin (8%)Liberado
R$ 145.75
Preço teto pelo critério Décio Bazin para yield anual de 8,0% em proventos.
Para avaliar o patamar de negociação do NEWL11, analise conjuntamente o Valor Patrimonial por Cota (VPC) e a previsibilidade dos rendimentos mensais. Enquanto o P/VP mede a relação direta com os imóveis ou recebíveis em carteira, o fluxo de dividendos dita a rentabilidade real na sua conta.
Nota Legal & Compliance (Resolução CVM nº 20/2021): Os cálculos e múltiplos acima baseiam-se em dados contábeis auditados declarados pelas administradoras fiduciárias à CVM (VPC) e na fórmula matemática de Décio Bazin. Têm caráter exclusivamente informativo e educacional, não constituindo recomendação, consultoria ou relatório de análise de valores mobiliários. O investidor é o único responsável por suas decisões de alocação.
Simulação Rápida de Renda com NEWL11
Quanto você receberia todos os meses na sua conta:
Capital AplicadoR$ 54.495,00
Renda Estimada / MêsR$ 500,00
Renda Estimada / AnoR$ 6.000,00
Inteligência Sentinel • Diagnóstico do NEWL11Base Oficial CVM / B3
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Análise técnica factual • Base oficial CVM / B3
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