Relatório de 2026-04-14
O fundo **GARE11** informou aos cotistas e ao mercado que houve um atraso na elaboração e divulgação de suas demonstrações financeiras referentes ao exercício social encerrado em dezembro de 2025. O novo prazo estimado para a conclusão e disponibilização dos relatórios financeiros foi definido para 31 de maio de 2026.
A postergação no **GARE11** deve-se à necessidade de avaliação técnica de laudos dos imóveis do portfólio por equipe especializada, além de auditorias e análises complementares em fundos investidos que não possuem auditoria independente para fins de consolidação das informações.
Relatório de 2026-03-31
O avanço na alocação dos recursos da 7ª emissão e o reajuste contratual do galpão locado para a 3 Corações ditaram o ritmo operacional do **GARE11** em março de 2026. Comparativamente ao mês anterior, a liquidez média diária no mercado secundário saltou de R$ 16,94 milhões para R$ 19,06 milhões, consolidando o veículo entre os cinco mais líquidos do IFIX. A base de investidores manteve forte expansão, passando de 469,9 mil para mais de 496,3 mil cotistas. No carrego operacional, a vacância física e financeira permanece zerada, com o prazo médio de locação (WAULT) ajustando levemente para 10,11 anos. O valor patrimonial da cota recuou de R$ 9,48 para R$ 9,44, enquanto o preço de tela foi a R$ 8,56, mantendo o múltiplo P/VP em 0,91x. O pagamento de dividendos foi mantido em R$ 0,083 por cota, suportado por um guidance estável para os próximos 12 meses, reforçando a previsibilidade dos rendimentos mensais. Do lado dos passivos e riscos, a alavancagem líquida atual situa-se em -10%, com um saldo de amortização de principal de CRIs na casa de R$ 756 milhões, integralmente coberto pelo colchão de disponibilidades, enquanto a gestão aguarda a superação de condições precedentes para liquidar a aquisição de seis imóveis remanescentes do pipeline.
Relatório de 2026-02-27
A consolidação da nova fase do **GARE11** marcou o mês de fevereiro com o reconhecimento integral das receitas de aluguel dos ativos recém-adquiridos (Confins e MRV), refletindo diretamente na demonstração de resultados imobiliários. Na comparação mensal, o valuation do fundo sofreu leve retração: o valor patrimonial da cota passou de R$ 9,52 para R$ 9,48, acompanhado pelo recuo no preço de tela para R$ 8,58, o que comprimiu o múltiplo P/VP para 0,91x. Apesar da desvalorização no mercado secundário, a liquidez média diária avançou para R$ 16,94 milhões e a base de cotistas saltou para 469,9 mil investidores, evidenciando forte demanda orgânica. O carrego operacional segue resiliente, mantendo a vacância física e financeira zeradas, embora o prazo médio de locação (WAULT) tenha reduzido marginalmente de 10,4 para 10,18 anos. O pagamento de dividendos permaneceu estável em R$ 0,083 por cota, sustentando um dividend yield anualizado de 11,6%, em linha com o guidance renovado pela gestão. A estrutura de capital apresenta alavancagem líquida negativa, suportada por um robusto colchão de liquidez alocado temporariamente em instrumentos financeiros enquanto o fundo mitiga riscos de execução e conclui as aquisições remanescentes do pipeline da 7ª emissão.
Relatório de 2026-02-27
A consolidação das receitas de aluguel dos ativos Confins e MRV marcou o balanço de fevereiro de 2026 do **GARE11**, refletindo de forma integral a nova configuração do portfólio na demonstração de resultados. Em termos de valuation e patrimônio, o valor patrimonial da cota recuou levemente de R$ 9,52 para R$ 9,48, enquanto o preço de tela ajustou de R$ 8,79 para R$ 8,58, comprimindo o múltiplo P/VP para 0,91x. A atratividade no mercado secundário manteve viés de alta, com a liquidez média diária saltando para R$ 16,94 milhões e a base de cotistas atingindo a marca de 469,9 mil investidores. O carrego operacional segue defensivo, sustentando vacância física e financeira zeradas, com um prazo médio de locação (WAULT) levemente ajustado para 10,18 anos. O pagamento de dividendos permaneceu estável em R$ 0,083 por cota, ancorado por um guidance reafirmado para os próximos 12 meses, reforçando a previsibilidade dos rendimentos mensais. Do lado dos passivos e riscos, a alavancagem líquida situa-se em -11%, suportada por um colchão de liquidez estruturado para fazer frente às obrigações de CRIs que somam R$ 830 milhões em amortizações futuras, enquanto a gestão avança nas etapas finais para a liquidação dos ativos remanescentes da 7ª emissão.
Relatório de 2026-01-30
A aprovação de pautas estratégicas em Assembleia Geral Extraordinária e a reavaliação patrimonial ditaram o ritmo do **GARE11** no início de 2026. O valor patrimonial da cota avançou para R$ 9,52, refletindo a incorporação dos ativos da 7ª emissão, o que ajustou o múltiplo P/VP para 0,92x frente ao preço de tela de R$ 8,79. No mercado secundário, a liquidez média diária registrou um salto expressivo, passando de R$ 7,71 milhões no mês anterior para R$ 16,52 milhões, acompanhada pela expansão da base de investidores, que agora totaliza 456,5 mil cotistas. O carrego operacional permanece inalterado com vacância física e financeira zeradas e prazo médio de locação (WAULT) de 10,4 anos. O pagamento de dividendos foi mantido em R$ 0,083 por cota, alinhado ao guidance renovado para os próximos 12 meses. A gestão de passivos aponta uma alavancagem líquida de -12%, suportada por um colchão de liquidez que cobre integralmente as obrigações de amortização de CRIs atrelados ao portfólio.
Relatório de 2025-12-31
A conclusão da 7ª emissão de cotas no montante recorde de R$ 1,27 bilhão reconfigurou a estrutura de capital do **GARE11**, elevando o patrimônio líquido para R$ 2,7 bilhões e consolidando uma alavancagem líquida negativa de -13%. Em relação ao mês anterior, a base de cotistas saltou de 416,8 mil para 446,3 mil investidores, enquanto a liquidez média diária no mercado secundário avançou de R$ 5,69 milhões para R$ 7,71 milhões. O portfólio foi expandido com a aquisição do Parque Logístico Confins (MG) por R$ 86,8 milhões e do Edifício Corporativo MRV (MG) por R$ 126,4 milhões, ambos estruturados majoritariamente via pagamento em cotas. O carrego operacional segue resiliente, com vacância física e financeira zeradas e WAULT ajustado para 10,5 anos. O pagamento de dividendos foi mantido em R$ 0,083 por cota, com o valuation atualizado para R$ 9,32 por cota (P/VP de 0,97), suportado por um robusto colchão de liquidez superior a R$ 1 bilhão para fazer frente às obrigações financeiras de longo prazo.
Relatório de 2025-12-29
O **GARE11** anunciou a conclusão da aquisição de um edifício corporativo em Belo Horizonte (MG) pelo valor total de R$ 126.408.000,00, consolidando a entrada do fundo em uma nova tipologia de ativo. A operação foi estruturada sob o modelo 'Buy to Lease', mediante a celebração concomitante de um contrato de locação atípico com prazo inicial de 15 anos.
Com uma área bruta locável (ABL) de aproximadamente 13.000 m², o ativo encontra-se integralmente locado para as companhias MRV, LOG CP e Urba. O pagamento do preço acordado ocorreu à vista, sendo composto por 80% em integralização de novas cotas do **GARE11** e 20% em recursos de caixa, gerando uma taxa de cap rate de 10,7% ao ano durante os primeiros cinco anos de vigência contratual.
Relatório de 2025-12-26
O fundo de investimento imobiliário **GARE11** anunciou a conclusão da aquisição do ativo Parque Logístico - Confins, localizado na região metropolitana de Belo Horizonte, Minas Gerais. A transação foi realizada pelo valor total de R$ 86.813.844,33 pagos à vista, sendo a maior parte liquidada por meio da integralização de novas cotas do próprio **GARE11**, com uma estrutura que projeta um yield médio superior a 10% ao ano durante os primeiros 60 meses.
O imóvel possui uma área bruta locável de 24.625 m² e encontra-se integralmente locado por meio de contratos típicos com prazos entre 5 e 10 anos para inquilinos como Mercado Livre, Três Corações e Vale do Rio Doce. A operação marca a estreia do **GARE11** no estado de Minas Gerais, alinhando-se à estratégia de diversificação de inquilinos e reequilíbrio de portfólio da gestão.
Relatório de 2025-10-31
A liquidação formal da venda de 10 imóveis para o fundo XPRI marcou a reestruturação do portfólio do **GARE11** neste mês, destravando lucro bruto de R$ 145 milhões e reduzindo a alavancagem em R$ 356 milhões. Em contraste com o ciclo anterior, a 7ª emissão de cotas registrou captação de R$ 684 milhões, enquanto a liquidez média diária no mercado secundário recuou para R$ 5,69 milhões e a base de investidores ajustou-se para 416,8 mil cotistas. Na frente de alocação, o fundo incorporou duas novas aquisições locadas ao Desco Atacado no Rio Grande do Sul por R$ 32,3 milhões, a um cap rate de 10,20% e sem nova dívida. O valuation patrimonial atualizou-se para R$ 2,11 bilhões (R$ 9,46 por cota), negociando com P/VP de 0,96. O carrego operacional manteve-se resiliente, com vacância física e financeira zeradas, WAULT de 10,6 anos e pagamento de dividendos estabilizado em R$ 0,083 por cota, suportado por um colchão de liquidez que cobre integralmente as obrigações financeiras de longo prazo.
Relatório de 2025-10-31
O fundo **GARE11** concluiu a venda de ativos imobiliários correspondentes a 10 lojas de seu portfólio (atualmente locadas ao Grupo Mateus e Grupo Pão de Açúcar) pelo montante total de R$ 485.500.000,00. A transação, realizada de forma parcelada entre 24 e 60 meses, resultou em um lucro bruto de aproximadamente R$ 145.000.000,00 para o fundo e um impacto patrimonial positivo de R$ 68,5 milhões (cerca de R$ 0,31 por cota).
Adicionalmente, a operação permitiu ao **GARE11** amortizar R$ 356.000.000,00 em obrigações financeiras vinculadas aos imóveis (CRIs), reduzindo significativamente sua alavancagem financeira. Com isso, o fundo passa a apresentar um patamar de alavancagem líquida negativa (-6% em relação aos ativos), demonstrando disponibilidades de caixa superiores ao total de suas obrigações financeiras.
Relatório de 2025-10-30
A expansão geográfica para Minas Gerais e o encerramento formal da 7ª emissão de cotas com captação recorde de R$ 1,3 bilhão redefiniram o portfólio do **GARE11** neste ciclo. Após a consolidação da venda de ativos no mês anterior, a gestão antecipou a liquidação de dois novos imóveis em dezembro: o Parque Logístico Confins e um edifício corporativo em Belo Horizonte, somando mais de R$ 213 milhões em alocações com cap rates atrativos (superiores a 10% ao ano). No carrego, o pagamento de dividendos permaneceu inalterado em R$ 0,083 por cota, sustentado por uma vacância física e financeira zerada e um prazo médio de contratos (WAULT) de 10,6 anos. A liquidez diária no mercado secundário apresentou recuperação frente ao mês anterior, subindo para R$ 6,36 milhões, enquanto a base de investidores alcançou 426,2 mil cotistas. Com essas movimentações, o valuation patrimonial projetado atinge a marca de R$ 2,6 bilhões, mantendo uma estrutura de capital resiliente com alavancagem líquida negativa e colchão de liquidez robusto para cobrir integralmente as obrigações financeiras de longo prazo.
Relatório de 2025-09-30
A conclusão da venda de 10 imóveis para o fundo XPRI e a captação expressiva de R$ 684 milhões na 7ª emissão de cotas transformaram a estrutura de capital do **GARE11** neste mês. O lucro bruto de R$ 145 milhões e a desalavancagem de R$ 356 milhões confirmaram as projeções anteriores, adicionando R$ 68,5 milhões ao valuation patrimonial (incremento de R$ 0,31 por cota). Com a recompra integral das participações nos FIIs ARTEMIS 2022 e ANNECY 59, o veículo consolida 100% do controle desses ativos, permitindo a apropriação total dos impactos da alienação. No carrego, o pagamento de dividendos manteve-se estável em R$ 0,083 por cota, suportado por uma vacância zerada e pelo reajuste de 5,23% no aluguel do ativo BAT Souza Cruz, que representa 23% das receitas imobiliárias. A liquidez diária no mercado secundário, contudo, recuou de R$ 9,04 milhões para R$ 5,13 milhões. O colchão de liquidez atual supera as obrigações financeiras, projetando uma alavancagem líquida negativa e garantindo previsibilidade para os rendimentos mensais.
Relatório de 2025-09-15
O fundo de investimento imobiliário **GARE11** anunciou a conclusão da aquisição de dois imóveis comerciais locados para a rede Desco Atacado pelo valor de R$ 32,3 milhões. A transação foi finalizada com a lavratura das Escrituras de Compra e Venda (ECVs), consolidando a liquidação da operação.
A partir da assinatura das escrituras, o **GARE11** passa a ter direito ao recebimento direto das receitas de locação geradas pelas lojas situadas nos municípios de Alvorada e Charqueadas, no estado do Rio Grande do Sul. Ambos os ativos operam sob contratos de locação atípica de longo prazo.
Relatório de 2025-09-08
**GARE11** celebra contrato vinculante para a aquisição de dois imóveis comerciais no Rio Grande do Sul por R$ 32,3 milhões.
O fundo imobiliário **GARE11** anunciou a assinatura de um Contrato de Compra e Venda (CVC) para adquirir dois imóveis comerciais localizados no Rio Grande do Sul, atualmente locados à Importadora e Exportadora de Cereais S/A (DESCO). A transação de venda de ativos imobiliários será concluída pelo valor total de R$ 32.300.000,00, a ser liquidado em recursos próprios e em cotas do próprio fundo, sem atrelar qualquer tipo de alavancagem à operação. Os contratos de locação são vigentes na modalidade atípica, com prazo de 180 meses e correção anual pelo IPCA, garantindo fluxo de receitas sob cap rate de 10,20%.
Relatório de 2025-08-29
A aquisição de dois imóveis locados para o Desco Atacado por R$ 32,3 milhões, sem uso de nova dívida, marcou o início da reposição de portfólio do **GARE11** neste mês. Paralelamente, a reavaliação anual do veículo Annecy 59 injetou R$ 57 milhões no valor patrimonial do fundo. A operação de venda de ativos para o XPRI avançou para as etapas finais de liquidação, com expectativa de destravar entre R$ 60 milhões e R$ 80 milhões em valorização patrimonial e reduzir o passivo em R$ 357 milhões. No carrego, o pagamento de dividendos permaneceu estável em R$ 0,083 por cota, sustentado por uma vacância física e financeira zerada e uma liquidez diária robusta de R$ 9,04 milhões. A 7ª emissão de cotas captou aproximadamente R$ 81 milhões, cujos recursos já começaram a ingressar no caixa, reforçando o colchão de liquidez que atualmente cobre 10 anos de obrigações de CRIs e mantendo a atratividade dos rendimentos mensais.
Relatório de 2025-08-18
O fundo de investimento imobiliário **GARE11** celebrou compromisso de venda e compra de bens imóveis para alienação de um portfólio composto por 10 lojas locadas para o Grupo Mateus e o Grupo Pão de Açúcar. A transação de venda de ativos possui caráter vinculante e o valor total da operação é de R$ 485.500.000,00.
O pagamento será realizado de forma parcelada, com a primeira parcela paga no ato das lavraturas das escrituras e o saldo restante quitado em até 60 meses. A conclusão do negócio visa à redução de alavancagem e ao incremento de caixa do **GARE11**.
Relatório de 2025-07-31
A assinatura do Compromisso de Compra e Venda (CCV) para a alienação de 10 imóveis e o reajuste de aluguéis em 25,8% da receita imobiliária marcaram o avanço operacional do **GARE11** neste mês. O fundo formalizou em 26/08 o acordo com o XP Renda Imobiliária Feeder, com liquidação prevista para setembro, mantendo a projeção de lucro bruto de até R$ 156 milhões e uma redução de R$ 355 milhões na alavancagem. Paralelamente, a 7ª emissão de cotas concluiu suas etapas de liquidação de sobras no final de agosto, preparando o terreno para a reposição do portfólio sem comprometer o colchão de liquidez. No carrego, a vacância permanece zerada e o pagamento de dividendos foi mantido em R$ 0,083 por cota, alinhado ao guidance. O destaque orgânico foi a atualização inflacionária (IPCA de 5,47%) nos contratos de 9 unidades Mix Mateus, 15 lojas Atacadão e 1 Almanara, garantindo repasse direto aos rendimentos mensais e sustentando o valuation do patrimônio frente aos riscos macroeconômicos.
Relatório de 2025-07-25
O fundo **GARE11** anunciou a aprovação e os termos de sua 7ª emissão de cotas, que visa captar inicialmente R$ 400.000.005,00, sem considerar os custos de distribuição. Serão ofertadas inicialmente 44.444.445 cotas ao preço unitário de R$ 9,00, acrescidas de R$ 0,01 de custo de distribuição, resultando em um preço de aquisição de R$ 9,01. A distribuição é direcionada a investidores profissionais e conta com a liderança do BR Partners Banco de Investimento S.A.
Os recursos líquidos captados pelo **GARE11** serão alocados de acordo com sua política de investimentos, com foco na aquisição de imóveis comerciais que estão em fase de negociação, alguns dos quais por meio de compensação de créditos. Adicionalmente, o fundo está em tratativas avançadas para a venda de 10 ativos de renda urbana, buscando otimizar o portfólio após a conclusão da oferta.
Relatório de 2025-06-30
O encerramento bem-sucedido da captação do fundo comprador (XP Renda Imobiliária Feeder) destravou a fase final da venda de 10 imóveis do portfólio, pavimentando o caminho para a 7ª emissão de cotas do **GARE11**. Com a liquidação da venda iminente, a gestão projeta um lucro bruto entre R$ 135 milhões e R$ 156 milhões, além de uma redução drástica na alavancagem, que deve caminhar para um patamar líquido próximo de zero. Para repor os ativos alienados e preservar o colchão de liquidez — que atualmente cobre 9,7 anos de obrigações de CRIs —, o fundo anunciou uma nova oferta pública com alvo de R$ 400 milhões. No carrego operacional, a vacância física e financeira permanece zerada, sustentada por um WAULT de 12,4 anos. O pagamento de dividendos foi mantido em R$ 0,083 por cota, com o guidance renovado para os próximos seis meses projetando rendimentos mensais entre R$ 0,083 e R$ 0,090. A receita imobiliária contou com o reajuste de 5,53% (IPCA) em duas lojas Mix Mateus em Maceió, representando 4,9% do faturamento total, garantindo a atualização orgânica do valuation patrimonial.
Relatório de 2025-05-30
A proposta de venda de 10 imóveis de Renda Urbana para o FII XP Renda Imobiliária Feeder reconfigurou a estratégia de alocação e passivos do **GARE11** neste mês. Diferente do cenário anterior, onde a alienação do GPA Campinas patinava (processo agora oficialmente congelado), esta nova transação, avaliada entre R$ 465 milhões e R$ 485 milhões, projeta uma redução de alavancagem na ordem de R$ 355 milhões via amortização antecipada de CRIs. No âmbito operacional, o portfólio sustentou a vacância zerada e o prazo médio de locação (WAULT) ajustou levemente para 12,4 anos. O pagamento de dividendos permaneceu estável em R$ 0,083 por cota, reforçado pelo reajuste inflacionário de 5,48% nos contratos de três lojas Mix Mateus, que respondem por 6,8% da receita imobiliária. A gestão optou por segurar novas aquisições até uma eventual emissão de cotas, visando preservar o colchão de liquidez, que atualmente cobre 9,9 anos de obrigações, e consolidar a destrava de valor no valuation patrimonial.
Relatório de 2025-04-30
O reajuste inflacionário de 5,06% nos contratos atípicos da Air Liquide marcou a principal movimentação operacional do **GARE11** em abril de 2025, impactando positivamente 1,9% da receita imobiliária. A gestão manteve a estabilidade no pagamento de dividendos, distribuindo R$ 0,083 por cota, em linha com o guidance projetado para o semestre. O patrimônio do fundo permaneceu ancorado em 39 imóveis com vacância zerada, enquanto o prazo médio de locação (WAULT) apresentou leve compressão natural para 12,5 anos. Do lado dos passivos e riscos, a alavancagem seguiu travada em 26% dos ativos, com um colchão de liquidez estruturado para cobrir as amortizações de CRIs. Contudo, a venda de ativos segue no radar de forma lenta, visto que a alienação do GPA Campinas continua sem avanços materiais, postergando eventuais destravações de valor e reciclagem de portfólio no curto prazo.
Relatório de 2025-03-31
A leve compressão do prazo médio de locação (WAULT) para 12,6 anos e o ajuste da alavancagem para 26% do ativo marcam a consolidação da nova estrutura de capital do **GARE11** em março de 2025. Sem novas aquisições ou liquidações no período, o fundo manteve a vacância física e financeira zerada, sustentada por um portfólio de 39 imóveis com 100% de contratos atípicos. O pagamento de dividendos permaneceu inalterado em R$ 0,083 por cota, alinhado ao guidance do semestre, refletindo a estabilidade na geração de caixa após a recente venda de ativos. No front de reciclagem, as negociações para a alienação do GPA Campinas continuam sem avanços significativos, postergando eventuais destravações de valor. Para investidores focados em valuation e gestão de passivos, o relatório destaca que o atual colchão de liquidez é suficiente para cobrir 9,9 anos de amortizações dos CRIs atrelados ao portfólio, mitigando riscos de curto prazo frente à inflação pressionada.
