GARE11 - Guardian Logistica Fundo De Investimento Imobiliario

O fundo concluiu a aquisição de um edifício corporativo em Belo Horizonte (MG) pelo valor total de R$ 126.408.000,00, estruturada na modalidade "Buy to Lease". A operação foi acompanhada da assinatura de um contrato de locação atípico com prazo inicial de 15 anos. O imóvel possui área bruta locável (ABL) de aproximadamente 13.000 m² e está integralmente locado para as empresas MRV, LOG CP e Urba. A liquidação financeira ocorreu mediante o pagamento de 80% do valor em cotas do GARE11 e 20% em recursos financeiros. O documento reporta um cap rate de aproximadamente 10,7% ao ano durante os cinco primeiros anos de contrato. Segundo a gestora, a aquisição insere o fundo em uma nova tipologia de ativo e amplia a diversificação do portfólio em Minas Gerais.

O fundo concluiu a aquisição do Parque Logístico – Confins, em Minas Gerais, pelo valor de R$ 86.813.844,33. O pagamento foi realizado à vista, majoritariamente por meio da integralização de cotas do GARE11. A operação prevê um yield médio superior a 10% ao ano nos primeiros 60 meses. O imóvel possui 24.625 m² de área bruta locável (ABL) e está integralmente locado para as empresas Mercado Livre, Três Corações e Vale do Rio Doce. Os contratos de locação são do tipo típico, com prazos que variam de 5 a 10 anos, reajustados anualmente pelo IPCA e com previsão de multa em caso de rescisão antecipada. A transação marca a entrada do fundo no estado de Minas Gerais e visa o reequilíbrio entre os segmentos logístico e de renda urbana do portfólio, ampliando a diversificação geográfica, contratual e de locatários.

O fundo GARE11 comunicou a conclusão da venda de um portfólio composto por 10 imóveis comerciais, locados para o Grupo Mateus e Grupo Pão de Açúcar, pelo valor total de R$ 485,5 milhões. A operação apurou um lucro bruto de aproximadamente R$ 145 milhões e possibilitou a redução de cerca de R$ 356 milhões em obrigações financeiras (alavancagem) através da liquidação antecipada de CRIs. O pagamento será realizado de forma parcelada em um prazo entre 24 e 60 meses. De acordo com o administrador, a transação gera um impacto de R$ 68,5 milhões no valor patrimonial do fundo, o que equivale a aproximadamente R$ 0,31 por cota. Com a liquidação desta operação e o reforço de caixa da 7ª emissão de cotas, o GARE11 passou a operar com alavancagem líquida negativa de -6% em relação ao ativo, indicando que as disponibilidades financeiras do fundo superam o total de suas obrigações.

O Fundo GARE11 concluiu a aquisição de dois imóveis comerciais locados para a rede Desco Atacado, localizados em Alvorada e Charqueadas (RS), pelo valor total de R$ 32,3 milhões. Com a lavratura das Escrituras de Compra e Venda realizada em 12 de setembro de 2025, o fundo encerrou a liquidação da transação e passou a receber diretamente as receitas de locação vigentes. A operação envolve uma Área Bruta Locável (ABL) total de 12.046 m² e foi estruturada com contratos de locação atípica de 180 meses, apresentando um cap rate de 10,20%. A aquisição foi realizada sem alavancagem financeira, sendo parte do pagamento efetuado em cotas do próprio fundo.

O fundo GARE11 celebrou contrato vinculante para a aquisição de dois imóveis comerciais localizados no Rio Grande do Sul, atualmente locados para a Importadora E Exportadora de Cereais S/A (DESCO), integrante do Grupo Imec. O valor total da transação é de R$ 32.300.000,00, com pagamento integral no ato das escrituras por meio de recursos próprios e cotas do fundo, sob um cap rate de 10,20%. A aquisição será realizada sem utilização de alavancagem. Os imóveis possuem contratos de locação vigentes na modalidade atípica, com prazo total de 180 meses e reajuste anual pelo IPCA. O fechamento da operação está condicionado ao cumprimento de condições precedentes previstas no contrato.

O fundo GARE11 celebrou um compromisso vinculante para a venda de um portfólio composto por 10 lojas locadas para o Grupo Mateus (GMAT) e Grupo Pão de Açúcar (GPA). O valor total da transação é de R$ 485,5 milhões, com pagamento parcelado em até 60 meses, sendo a primeira parcela paga no ato da lavratura das escrituras de compra e venda. A conclusão da operação resultará em uma redução estimada de R$ 360 milhões na alavancagem, um reforço de R$ 131 milhões nas disponibilidades de caixa e um lucro bruto projetado de R$ 156 milhões, equivalente a aproximadamente R$ 1,06 por cota. A transação apresenta uma Taxa Interna de Retorno (TIR) estimada em cerca de 23% ao ano, correspondente a IPCA + 18% a.a.

O fundo GARE11 anunciou a aprovação de sua 7ª emissão de cotas para captação inicial de R$ 400.000.005,00, correspondente a 44.444.445 novas cotas ao preço unitário de R$ 9,00. Com o custo de distribuição de 0,11% (R$ 0,01), o preço de subscrição final é de R$ 9,01 por cota. A oferta é destinada exclusivamente a investidores profissionais e contempla a possibilidade de um lote adicional de até 275% sobre a quantidade inicial de cotas, o que pode elevar a captação em até R$ 1,1 bilhão adicionais. Os recursos líquidos serão destinados à aquisição de ativos imobiliários em conformidade com o pipeline indicativo que prioriza imóveis de renda urbana e logística. O direito de preferência foi estabelecido com um fator de proporção de 0,30140363891, com o período de exercício previsto para iniciar em 1º de agosto de 2025. O cronograma estimativo define a data de 4 de setembro de 2025 para a primeira liquidação da oferta.

O fundo GARE11 concluiu a venda do imóvel 'BRF VISA', em Vitória de Santo Antão (PE), pelo valor de R$ 273.442.170,00, com recebimento parcelado em até 24 meses. A transação resultou na quitação de R$ 144.944.527,04 em dívidas atreladas ao ativo e no aumento das disponibilidades de caixa em R$ 128.497.642,96. A operação gerou um lucro bruto total de aproximadamente R$ 71.500.000,00. A Taxa Interna de Retorno (TIR) foi reportada em cerca de 28,0% ao ano, o correspondente a IPCA+20,72% ou 250% do CDI no período.