Relatório de 2026-04-30
A consolidação da aquisição parcial da carteira do XPIN11 e a venda de ativos logísticos transformaram a escala operacional do **IBBP11** neste mês, impulsionando o patrimônio líquido total de R$ 526,4 milhões para a expressiva marca de R$ 1,0 bilhão. O carrego do portfólio refletiu imediatamente essa expansão: o resultado líquido saltou de R$ 3,68 milhões na medição anterior para R$ 8,36 milhões. No entanto, a absorção dos novos imóveis trouxe um efeito colateral para a ocupação, elevando a vacância física, que estava zerada, para 4,0%. Em termos de valuation e pagamento de dividendos, a cota ordinária manteve a distribuição em R$ 0,074 (com P/VP estável em 0,83x), enquanto a classe sênior sofreu um ajuste negativo, recuando de R$ 0,092 para R$ 0,084 por cota. Paralelamente, a gestão destravou valor com a alienação do ativo de Jundiaí para o XPLG11 por R$ 32,27 milhões, gerando ganho de capital via integralização de cotas. No front de desenvolvimento, as obras dos galpões Jequitibá e Jacarandá aceleraram, passando de 2,4% para 9,2% de avanço físico, mantendo o cronograma de entrega para o quarto trimestre de 2026.
Relatório de 2026-04-16
O fundo **IBBP11** anunciou a conclusão da alienação definitiva de seus ativos imobiliários correspondentes a frações ideais nos empreendimentos logísticos GLP Jundiaí I (15,78949%) e GLP Jundiaí II (4,94742%) localizados em Jundiaí, São Paulo. A operação foi formalizada por meio de Escritura Pública de Venda e Compra lavrada em 14 de abril de 2026, em cumprimento ao compromisso anteriormente celebrado com o XP Log Fundo de Investimento Imobiliário (XPLG11).
A venda de ativos foi concluída pelo valor total de R$ 32.277.397,30, o que gerou um ganho de capital de 301,6% para o **IBBP11** sobre o preço de aquisição dos imóveis realizado em agosto de 2024. Com a transferência definitiva da posse realizada na data do anúncio, o fundo adquirente assume integralmente as receitas de locação e os encargos operacionais dos ativos.
Relatório de 2026-03-31
A convocação de assembleia para deliberar sobre as etapas finais da reestruturação do XPIN11 e a elevação nos rendimentos da classe sênior ditaram o ritmo do **IBBP11** neste mês. O patrimônio líquido total apresentou leve retração, passando de R$ 527,2 milhões na medição anterior para R$ 526,4 milhões, enquanto o múltiplo P/VP da cota ordinária sofreu um ajuste marginal de 0,84x para 0,83x, aprofundando o desconto no valuation. No âmbito da distribuição de dividendos, a cota ordinária manteve o patamar de R$ 0,074 por cota, mas a classe sênior registrou um salto expressivo, subindo de R$ 0,080 para R$ 0,092. O resultado líquido mensal recuou de R$ 5,56 milhões para R$ 3,68 milhões. Operacionalmente, o portfólio sustenta a marca de 100% de adimplência e vacância física zerada. O cronograma de obras dos edifícios Jequitibá e Jacarandá foi ajustado, registrando 2,4% de avanço físico, com entrega mantida para o quarto trimestre de 2026. A gestão segue focada na venda de ativos e liquidação de CRIs para destravar valor e otimizar o carrego aos investidores.
Relatório de 2026-02-27
A aprovação da transferência de gestão e o plano de reestruturação do XPIN11 marcam um passo estratégico de consolidação para o **IBBP11** neste mês, enquanto a cota ordinária aprofunda seu desconto no mercado secundário. O patrimônio líquido total recuou de R$ 533,1 milhões na medição anterior para R$ 527,2 milhões. O múltiplo P/VP da classe ordinária caiu de 0,90x para 0,84x, refletindo uma precificação mais descontada no valuation. O pagamento de dividendos mensais da cota ordinária foi ajustado para R$ 0,074, enquanto a classe sênior manteve os rendimentos mensais em R$ 0,080. Apesar da leve redução na distribuição da cota ordinária, o resultado líquido do fundo saltou expressivamente de R$ 2,84 milhões para R$ 5,56 milhões. No campo operacional, a adimplência atingiu a marca perfeita de 100% (ante 99% no mês anterior), e a vacância física segue zerada. As obras dos galpões para o Grupo MCassab avançaram para 10,1% de conclusão, mantendo o cronograma de entrega para o quarto trimestre de 2026. A gestão foca agora na liquidação de CRIs e venda de ativos do XPIN11 para destravar valor e otimizar o carrego aos investidores.
Relatório de 2026-02-23
A administradora do **IBBP11** divulgou fato relevante comunicando que os ativos imobiliários do fundo passaram por reavaliação anual a valor justo realizada em dezembro de 2025 pela consultoria Jones Lang Lasalle LTDA.
O procedimento contábil resultou em um ajuste patrimonial com variação positiva de 17,17% sobre o valor do patrimônio líquido do **IBBP11** apurado em sua Data-Base.
Relatório de 2025-12-31
A reavaliação patrimonial de 10,9% e o início das obras para o Grupo MCassab redefiniram os indicadores de carrego e valuation do **IBBP11** neste fechamento de ano. O patrimônio líquido total avançou expressivamente de R$ 479,3 milhões para R$ 533,1 milhões. No mercado secundário, a dinâmica de precificação da cota ordinária sofreu alteração, com o múltiplo P/VP recuando de 1,01x para 0,90x, passando a negociar com desconto em relação ao valor justo. O pagamento de dividendos mensais foi mantido em R$ 0,080 por cota, sustentado pelo caixa, apesar da retração no resultado líquido, que caiu de R$ 3,86 milhões na medição anterior para R$ 2,84 milhões neste mês. Operacionalmente, a adimplência apresentou leve melhora, subindo de 98,6% para 99%, enquanto a vacância física permanece zerada. O fundo também adicionou risco de desenvolvimento ao portfólio ao iniciar a construção de 17 mil m² de ABL, visando expansão futura e geração de valor a longo prazo.
Relatório de 2025-11-28
A obtenção do Habite-se do edifício Antares e a conclusão da 4ª emissão de cotas reconfiguraram os indicadores de carrego e valuation do **IBBP11** neste mês. O patrimônio líquido total saltou de R$ 396,5 milhões para R$ 479,3 milhões, impulsionado pela captação de R$ 80 milhões recém-encerrada. Operacionalmente, a entrega definitiva dos 23,8 mil m² para a locatária Solventum consolidou o aumento no pagamento de dividendos da classe ordinária, que passaram de R$ 0,076 para R$ 0,080 por cota, suportados por um forte avanço no resultado líquido, que atingiu R$ 3,86 milhões (frente aos R$ 2,62 milhões de outubro). No mercado secundário, o múltiplo P/VP da cota ordinária rompeu o patamar de desconto e atingiu 1,01x. Apesar da vacância física permanecer zerada e o WALT sustentado em 9 anos, nota-se um leve recuo na adimplência, que marcou 98,6% no período, exigindo monitoramento da disciplina financeira dos inquilinos no curto prazo para evitar impactos na distribuição futura.
Relatório de 2025-10-31
O recebimento antecipado do primeiro aluguel da locatária Solventum, antes mesmo da emissão do Habite-se do Edifício Antares, impulsionou o pagamento de dividendos da classe ordinária do **IBBP11** para R$ 0,076 por cota em outubro de 2025. O fundo imobiliário registrou um resultado líquido de R$ 2,62 milhões no mês, acomodando-se em relação aos R$ 3,09 milhões do período anterior, mas sustentando a elevação da distribuição devido a uma maior receita recorrente. No mercado secundário, o valuation da cota ordinária avançou levemente, com o múltiplo P/VP passando de 0,95x para 0,96x, enquanto o patrimônio líquido total ajustou-se para R$ 396,5 milhões. A gestão encerrou a 4ª emissão de cotas no início de novembro e mantém o carrego do portfólio blindado com vacância física zerada, inadimplência nula e um WALT de 9 anos, mitigando riscos de curto prazo enquanto foca na conclusão das obras do ativo Antares.
Relatório de 2025-09-30
A aprovação da 4ª Emissão de Cotas no montante de R$ 125 milhões e a emissão definitiva do Habite-se para o Edifício Messier protagonizam as atualizações operacionais do **IBBP11** em setembro de 2025. Diferente do mês anterior, que registrou um salto contábil para R$ 6,97 milhões devido à venda de ativos, o resultado líquido atual normalizou para R$ 3,09 milhões. A gestão manteve o pagamento de dividendos em R$ 0,071 para a classe ordinária e R$ 0,080 para a sênior, retendo o excedente das parcelas de alienação para reforçar o caixa e custear o cronograma de obras. No mercado secundário, o valuation do fundo refletiu forte melhora, com o múltiplo P/VP avançando de 0,84x para 0,95x, enquanto o patrimônio líquido total permaneceu estável em R$ 398,7 milhões. A tese de investimento segue ancorada em uma vacância física zerada, inadimplência nula e um WALT alongado de 9 anos, mitigando riscos de curto prazo enquanto o foco de execução se volta para a entrega do Edifício Antares, prevista para novembro de 2025.
Relatório de 2025-09-02
O fundo **IBBP11** anunciou a aprovação da realização de sua 4ª (quarta) emissão de novas cotas ordinárias, visando a captação de recursos no mercado. A distribuição pública primária será realizada sob o regime de melhores esforços e sob o rito de registro automático, sendo destinada exclusivamente a investidores profissionais, com renúncia ao direito de preferência pelos atuais cotistas do fundo. O montante inicial da oferta é de R$ 125.000.001,81, correspondente a 16.212.711 novas cotas com preço unitário de R$ 7,71. O preço de subscrição final, somado à Taxa de Distribuição Primária de 4,50% (R$ 0,35 por cota), totaliza R$ 8,06 por nova cota, sendo os recursos destinados à aquisição de ativos conforme a política de investimento de **IBBP11**.
Relatório de 2025-08-29
A conclusão da venda dos ativos Topázio 17 e 19 por R$ 17 milhões alterou a dinâmica de resultados do **IBBP11** neste mês, gerando um ganho de capital expressivo que elevou o lucro líquido para R$ 6,97 milhões. Diferente do mês anterior, onde o resultado de R$ 3,05 milhões ficou levemente abaixo do distribuído, o atual salto contábil não será repassado aos rendimentos mensais, pois a gestão reterá os recursos para reforçar o caixa e custear as obras em andamento. O pagamento de dividendos da classe ordinária foi mantido em R$ 0,071 por cota. No front operacional, o carrego do fundo foi fortalecido pelo início do pagamento de aluguel pela locatária Petfive no Edifício Messier, que aguarda a emissão do Habite-se nas próximas semanas. O valuation do fundo apresentou leve melhora no mercado secundário, com o múltiplo P/VP subindo de 0,83x para 0,84x, enquanto o patrimônio líquido total avançou para R$ 398,7 milhões. A tese de investimento segue ancorada na vacância física zerada, inadimplência nula e em um WALT alongado que passou de 8,5 para 9 anos, mitigando riscos de curto prazo enquanto as obras do Edifício Antares seguem o cronograma para novembro de 2025.
Relatório de 2025-07-31
O aumento na distribuição de rendimentos mensais da classe ordinária para R$ 0,071 por cota marca o principal movimento financeiro do **IBBP11** neste mês, impulsionado pelo maior rendimento do caixa. Apesar da estabilidade operacional, com vacância zerada e inadimplência nula, o mercado secundário penalizou o valuation do fundo, comprimindo o múltiplo P/VP de 0,90x para 0,83x. O patrimônio líquido total apresentou leve expansão, alcançando R$ 395,9 milhões. A tese de carrego segue ancorada no WALT de 8,5 anos e no avanço físico das obras dos edifícios Messier (82,2%) e Antares (48,2%), cujos prazos de entrega no segundo semestre de 2025 são cruciais para o início do recebimento dos aluguéis das locatárias Petfive e Solventum. A gestão também reportou tratativas em andamento para reajustes contratuais, buscando repassar a valorização dos ativos para os dividendos futuros, enquanto o resultado líquido mensal de R$ 3,05 milhões ficou ligeiramente abaixo do montante total distribuído de R$ 3,16 milhões.
Relatório de 2025-06-30
A reavaliação anual do portfólio marcou o primeiro ano de operação do **IBBP11**, impulsionando o patrimônio líquido total para R$ 395,7 milhões, um leve acréscimo em relação aos R$ 395,4 milhões do mês anterior, consolidando um ganho de capital de 19,3% nos ativos. A gestão manteve a estabilidade operacional com vacância física e inadimplência zeradas, sustentando o pagamento de dividendos em R$ 0,068 para a cota ordinária e R$ 0,080 para a classe sênior. No mercado secundário, o múltiplo P/VP da classe ordinária recuou marginalmente de 0,91x para 0,90x. O carrego do fundo segue ancorado em contratos com prazo médio (WALT) de 8,5 anos e na execução do cronograma físico-financeiro de 37.521 m² em obras. Os locatários destes novos espaços (Petfive e Solventum) já possuem contratos assinados, mitigando o risco de vacância futura, mas mantendo a atenção dos investidores no cumprimento dos prazos de entrega previstos para o segundo semestre de 2025 para o início do recebimento dos aluguéis.
Relatório de 2025-06-04
O administrador do fundo **IBBP11** divulgou fato relevante comunicando modificações no cronograma e em características específicas de sua terceira emissão de cotas ordinárias. As alterações foram formalizadas em ato de retificação para fins de adequação técnica do processo de alocação de novas cotas ao sistema DDA (Sistema de Distribuição de Ativos) operado pela B3.
Com as alterações técnicas, as datas previstas para a oferta de **IBBP11** foram postergadas. O período destinado à coleta de intenções de investimentos ficou definido entre os dias 05/06/2025 e 09/06/2025, com a data de liquidação da distribuição estabelecida para 12/06/2025.
Relatório de 2025-05-30
A assinatura de um novo contrato de locação no condomínio Jundiaí I, com reajuste positivo de 18,5% no valor do aluguel, consolidou a resiliência operacional do **IBBP11** neste mês de maio de 2025. O portfólio manteve a vacância física zerada e a inadimplência nula, enquanto o patrimônio líquido total registrou leve expansão para R$ 395,4 milhões. No mercado secundário, o múltiplo P/VP da cota ordinária apresentou recuperação, passando de 0,89x no mês anterior para 0,91x. A gestão optou por manter o pagamento de dividendos estável em R$ 0,068 por cota ordinária e R$ 0,080 para a classe sênior, alinhando os rendimentos mensais ao cronograma físico-financeiro das obras em andamento, que agora somam 37.521 m². O prazo médio dos contratos (WALT) permaneceu em 8,5 anos, conferindo previsibilidade de receita aos investidores que avaliam o valuation atual dos galpões industriais do fundo.
Relatório de 2025-04-30
A locação do último módulo vago no Condomínio Barão de Mauá zerou a vacância física do portfólio, marcando a principal evolução operacional do **IBBP11** neste mês. O patrimônio líquido total avançou para R$ 394,36 milhões, revertendo a leve retração observada no baseline anterior. Apesar do carrego operacional positivo, com 100% de ocupação e inadimplência zerada, o múltiplo P/VP da cota ordinária sofreu uma compressão no mercado secundário, passando de 0,94x para 0,89x. A gestão optou por manter o pagamento de dividendos estável em R$ 0,068 por cota ordinária e R$ 0,080 para a classe sênior, alinhando os rendimentos mensais ao planejamento financeiro necessário para suportar os 39.097 m² de obras em andamento. O prazo médio dos contratos (WALT) permaneceu inalterado em 8,5 anos, garantindo previsibilidade de receita aos investidores que monitoram o valuation atual dos galpões industriais.
Relatório de 2025-04-04
O fundo imobiliário **IBBP11** comunicou uma variação patrimonial positiva decorrente da reavaliação a valor justo de seus ativos. Um dos ativos que integram a carteira do fundo registrou valorização de 6,46% comparado ao fechamento de 31 de dezembro de 2024, gerando um impacto positivo de 2,61% no valor do patrimônio líquido do fundo.
Este ajuste, somado à reavaliação patrimonial reportada anteriormente em 28 de março de 2025 (de 16,69%), resulta em uma valorização acumulada total de 19,3% no patrimônio líquido do **IBBP11**.
Relatório de 2025-03-31
A reavaliação patrimonial positiva de 19,3% e o ajuste estratégico nos rendimentos mensais redefiniram a dinâmica do **IBBP11** neste mês. O patrimônio líquido total recuou para R$ 386,82 milhões frente ao baseline anterior, enquanto o múltiplo P/VP da classe ordinária avançou para 0,94x. A gestão optou por reduzir temporariamente o pagamento de dividendos da cota ordinária de R$ 0,074 para R$ 0,068, visando preservar o caixa para os desembolsos das obras em andamento (39 mil m² em construção). A cota sênior manteve a distribuição estável em R$ 0,080. Operacionalmente, a vacância física registrou um leve aumento, com a ocupação passando de 100% para 99%, e o prazo médio de vencimento dos contratos (WALT) encurtou de 9,3 para 8,5 anos. A base de locatários também sofreu uma leve retração, passando de 25 para 24 inquilinos. Apesar dessas variações operacionais, a inadimplência segue controlada e o valuation do ativo imobiliário foi fortalecido pela recente remarcação a valor justo dos galpões industriais.
