LVBI11 - Fii - Vbi Logistico

A Assembleia Geral Extraordinária do fundo LVBI11 aprovou a incorporação do fundo pelo Patria Log - Fundo de Investimento Imobiliário. A efetivação da medida está condicionada à manifestação favorável da CVM sobre o pedido de dispensa de reembolso de cotas para cotistas dissidentes, conforme previsto na Resolução CVM nº 175. Também foi aprovada a alteração no regulamento do fundo para contemplar a referida dispensa de reembolso. O administrador e o gestor comunicaram que manterão o mercado informado sobre o cumprimento das etapas subsequentes e a data de implementação da incorporação.

A convocação de Assembleia Geral Extraordinária (AGE) para deliberar sobre a incorporação pelo HGLG11 e a reavaliação positiva do portfólio redefiniram o cenário do mês. A vacância física atual saltou de 1,7% para 3,0% com a saída efetiva da Solistica do ativo Extrema, enquanto a receita total avançou de R$ 0,87 para R$ 0,89 por cota, impulsionada pelo recebimento de R$ 0,02/cota referente à multa rescisória. O resultado foi mantido em R$ 0,76 por cota, sustentando a distribuição de R$ 0,75 e permitindo o leve incremento da reserva acumulada de R$ 0,26 para R$ 0,27 por cota. A vacância projetada de 3,6%, antes prevista para o início do ano, foi postergada para abril de 2026, após a Elfa Medicamentos prorrogar sua permanência no ativo Aratu.

A projeção de vacância física saltou para 3,6% a partir de janeiro de 2026, impulsionada pelas devoluções programadas da Solistica no ativo Extrema e da Elfa Medicamentos no ativo Aratu. Apesar desse cenário futuro de desocupação, o mês de outubro registrou um leve incremento na receita total, que passou de R$ 0,86 para R$ 0,87 por cota, e no resultado, que avançou de R$ 0,75 para R$ 0,76 por cota. Essa melhora operacional permitiu a manutenção da distribuição de rendimentos em R$ 0,75 por cota e o acréscimo da reserva acumulada, que subiu de R$ 0,25 para R$ 0,26 por cota. A equipe comercial já iniciou tratativas avançadas para a reposição das áreas que serão devolvidas, mantendo a vacância física atual estabilizada em 1,7%.

A entrada efetiva da Engage Eletro no módulo desocupado pela Nestlé no ativo Extrema estabilizou a vacância física em 1,7% e a financeira em 0,0% neste mês, neutralizando impactos imediatos na ocupação. Paralelamente, a gestão iniciou a readequação do ativo Aratu com a redução de 18 mil m² da área locada para a Americanas, visando viabilizar uma expansão do condomínio. O fundo registrou receita total de R$ 0,86 por cota, convertida em um resultado de R$ 0,75 por cota, o que permitiu a manutenção da distribuição de dividendos no mesmo patamar e a preservação da reserva acumulada em R$ 0,25 por cota.

A sinalização de devolução de áreas pela Elfa Medicamentos e Solistica alterou a dinâmica de ocupação, elevando a projeção de vacância física para 3,6% a partir de janeiro de 2026. Em contrapartida, a entrada efetiva da Interbrand Foods e DP World reduziu a vacância física imediata para 1,7% e a financeira para zero. O resultado financeiro do mês atingiu R$ 0,75 por cota, suportando a distribuição de dividendos no mesmo patamar e estabilizando a reserva acumulada em R$ 0,25 por cota.

A locação de mais de 16 mil m² para a DP World e Engage Eletro reduziu a projeção de vacância futura para 3,0% em outubro, superando a estimativa anterior de 6,4%. O resultado financeiro do mês acompanhou a melhora operacional, subindo para R$ 0,75 por cota e igualando o patamar de distribuição, o que estabilizou o consumo da reserva acumulada, agora em R$ 0,25/cota. O período também foi marcado por uma transição na equipe de gestão, com Rodrigo Abbud assumindo a liderança da vertical de tijolo após a saída de Augusto Martins e Bruno Margato da operação diária.

A assinatura do contrato de locação com a Interbrands Foods para a totalidade do ativo Mauá reverteu o cenário de incerteza do mês anterior, zerando a vacância do imóvel a partir de julho. O resultado financeiro normalizou para R$ 0,73 por cota, sem o impacto não recorrente de multas rescisórias visto em maio, levando o fundo a utilizar sua reserva acumulada (que recuou para R$ 0,26/cota) para manter a distribuição de dividendos em R$ 0,75 por cota. A gestão revisou a projeção de vacância futura para outubro de 12,1% para 6,4%, absorvendo as saídas já mapeadas no ativo Extrema graças ao forte volume de novas locações. No âmbito patrimonial, a reavaliação anual dos ativos imobiliários resultou em uma desvalorização de 5,72% no patrimônio líquido, pressionada pela abertura de aproximadamente 75 bps nas taxas de desconto e capitalização.

A assinatura de novas locações nos ativos Itapevi e Extrema, aliada à expansão no Aratu, marcou a dinâmica comercial de maio, mitigando parcialmente as futuras desocupações mapeadas no portfólio. O resultado financeiro do mês saltou para R$ 0,77 por cota, impulsionado pelo recebimento de multas rescisórias referentes às saídas da Sequoia e Phisalia, o que permitiu a manutenção dos dividendos em R$ 0,75/cota e um leve incremento na reserva acumulada para R$ 0,28/cota. A vacância física permaneceu estável em 10,7%, mas a gestão revisou a projeção de vacância futura para 12,1% a partir de outubro (frente aos 13,3% estimados no mês anterior), absorvendo o impacto das saídas já confirmadas da Nestlé e Solistica no ativo Extrema. No galpão de Mauá, o locatário que negociava a totalidade do espaço recuou, levando o fundo a iniciar tratativas com um novo interessado e a preparar um plano alternativo para o modelo multiusuário.

A superação da marca de 5% na vacância financeira, atingindo 8,0% em abril de 2025, estabelece um novo desafio operacional para o portfólio, impulsionada pela desocupação do Dia% no ativo Mauá e a consolidação da compra em Cajamar. O patamar de distribuição foi mantido em R$ 0,75 por cota, estritamente alinhado ao resultado recorrente do período, com a reserva de lucros sofrendo um leve ajuste para R$ 0,27/cota. Paralelamente, a gestão lida com o aviso prévio de futuras desocupações no ativo Extrema (Nestlé e Solistica), que projetam uma pressão adicional na vacância física para 13,3% no segundo semestre, mitigada parcialmente por um pipeline comercial ativo que negocia a locação integral do ativo Mauá e módulos em outros galpões.

A redução do patamar de distribuição para R$ 0,75 por cota e o novo aumento da vacância física para 10,7% redefinem a dinâmica operacional do LVBI11 em março de 2025. A saída da Infracommerce do ativo Aratu pressionou a ocupação, enquanto a gestão optou por cessar o consumo da reserva acumulada (estacionada em R$ 0,28/cota), alinhando os proventos estritamente ao resultado recorrente gerado no período.

A desocupação integral do ativo Mauá pela rede DIA% e a saída da Phisalia no ativo Itapevi impulsionaram a vacância física do portfólio de 4,2% para 10,3% em fevereiro de 2025. Para sustentar a distribuição de R$ 0,83 por cota, a gestão utilizou R$ 0,06 por cota da reserva acumulada, que agora recua para R$ 0,28 por cota. O fundo também lida com inadimplências de locatários em recuperação judicial e extrajudicial, somando R$ 0,17 por cota em atrasos históricos, enquanto a vacância financeira subiu para 1%.

A movimentação de locatários no ativo Extrema, com a entrada de Nestlé, Solistica e ArcelorMittal, marcou o mês de janeiro de 2025 do LVBI11, compensando a saída da Sequoia em mais de 16.400 m². O portfólio registrou um aumento na vacância física, que passou de 0,7% para 4,2%, reflexo direto da contabilização da área vaga do ativo Cajamar após a finalização de sua escritura. Apesar disso, a vacância financeira permaneceu controlada em 0,3% devido a um acordo de Renda Mínima Garantida (RMG) de 12 meses. A distribuição de rendimentos foi mantida em R$ 0,83 por cota, suportada por uma reserva acumulada de R$ 0,34/cota e uma estrutura de contratos majoritariamente atrelada ao IPCA (57%) e IGP-M (35%).