Relatório de 2026-04-30
O ganho de capital expressivo decorrente do pré-pagamento de três operações de crédito transformou a dinâmica de rendimentos mensais do **IRIM11** em abril de 2026. Diferente do mês anterior, marcado pela ausência de eventos extraordinários, a liquidação antecipada dos CRIs XPIN Edifício Tucano, XPIN Edifício C e Socicam VII injetou aproximadamente R$ 0,70 por cota no resultado distribuível, impulsionando o pagamento de dividendos de R$ 0,75 para R$ 0,90 por cota. Sob a ótica de valuation e alocação estrutural, esse evento gerou um forte delta na liquidez: o caixa saltou de 3,5% para expressivos 10,6% do patrimônio líquido, enquanto a exposição em CRIs recuou para 71,8%. Para os investidores que avaliam se o ativo vale a pena, é crucial notar que a reciclagem da carteira de FIIs, que havia sido positiva no mês anterior, gerou um impacto negativo de R$ 0,01 por cota devido à desvalorização no mercado secundário, forçando a gestão a desacelerar a venda de ativos temporariamente. No monitoramento de riscos intrínsecos, o destaque positivo foi a formalização de um acordo de dação em pagamento no CRI Echer, visando a liquidação integral da dívida.
Relatório de 2026-03-31
A ausência de eventos extraordinários de pré-pagamento reduziu o patamar de rendimentos mensais do **IRIM11** para R$ 0,75 por cota em março de 2026, contrastando com os R$ 0,80 distribuídos no mês anterior. Apesar do recuo na distribuição de dividendos, o carrego de inflação manteve-se resiliente, com o IPCA médio reconhecido na carteira de CRIs avançando marginalmente de 0,31% para 0,32%. Na alocação estrutural, o fundo reverteu a tendência de acúmulo de liquidez: o caixa caiu de 5,7% para 3,5% do patrimônio líquido, financiando o aumento da exposição em CRIs, que saltou de 76,0% para 78,4%. Para os investidores que analisam se o ativo vale a pena sob a ótica de valuation e geração de valor, o destaque tático foi a reciclagem da carteira de FIIs, onde operações de troca (destaque para CPSH11 e EIRA11) e vendas pontuais no mercado secundário geraram um impacto líquido positivo de R$ 0,03 por cota. No monitoramento de riscos intrínsecos, a gestão reportou avanços na execução de garantias, com tratativas de dação em pagamento no CRI Echer e decisões judiciais favoráveis no CRI EKKO III.
Relatório de 2026-02-27
O salto nos rendimentos mensais para R$ 0,80 por cota reflete a melhora no carrego de inflação e o ganho extraordinário no book de crédito do **IRIM11**. O IPCA médio reconhecido na carteira de CRIs avançou de 0,13% para 0,31%, impulsionando o resultado caixa para R$ 0,81 por cota. Para investidores que avaliam se o ativo vale a pena com base no valuation e na geração de valor, o destaque tático foi a quitação do CRI Allegra Pacaembu, que gerou um prêmio de R$ 0,09 por cota e elevou a TIR da operação para CDI + 9%. Na alocação estrutural, a exposição a CRIs recuou para 76,0% (ante 78,3% no mês anterior), enquanto o caixa saltou para 5,7% (frente a 3,1%). A gestão optou por desacelerar a venda de ativos no segmento de fundos imobiliários, alienando apenas 0,18% do patrimônio líquido (frente aos 0,44% de janeiro), devido a um ambiente de preços menos favorável, reduzindo a fatia de FIIs para 19,2%. No front de riscos intrínsecos, o pedido de recuperação extrajudicial do GPA colocou em alerta as operações atreladas ao grupo (0,78% do PL), exigindo monitoramento contínuo, embora a gestão ressalte a robustez das garantias imobiliárias.
Relatório de 2026-01-30
A retração no pagamento de dividendos para R$ 0,69 por cota evidencia o impacto do carrego de inflação mais baixa no portfólio do **IRIM11**, com o IPCA médio reconhecido na carteira de CRIs recuando para 0,13% (reflexo dos índices de outubro e novembro). Para investidores que monitoram o valuation e avaliam se o ativo vale a pena, a alocação apresentou novos ajustes táticos: a exposição em FIIs caiu de 20,2% para 19,5%, enquanto o caixa subiu de 1,8% para 3,1%, e os CRIs oscilaram levemente para 78,3%. A gestão intensificou a venda de ativos no segmento de fundos imobiliários, alienando 0,44% do patrimônio líquido (o dobro do volume de dezembro), com destaque para o encerramento total da posição no TRUE11 e a diluição de FIIs de papel mais estressados (DEVA11, HCTR11, VSLH11 e TORD11) para menos de 1,8% do PL. No book de crédito, a movimentação gerou um ganho de capital de R$ 0,05 por cota com a venda do CRI Assaí FII Barzel. Contudo, o monitoramento de riscos intrínsecos exige atenção: a venda do colateral do CRI Aiz atrasou, exigindo nova assembleia para prorrogação de prazo; o CRI Termas Resort negocia alongamento de dívida pois está pagando apenas juros; e o CRI Bewiki retomou pagamentos mensais, porém em patamar reduzido após aprovação de novas garantias.
Relatório de 2025-12-31
A distribuição de R$ 0,89 por cota marcou o encerramento do ano para o **IRIM11**, impulsionada pelo destravamento de R$ 0,23 acumulados no mês anterior, mascarando um resultado efetivo gerado de apenas R$ 0,66. Diferente da forte recuperação vista em novembro, o carrego do fundo sofreu com a baixa variação do IPCA de outubro (0,09%) e o curto período de acúmulo de correção monetária pós-integralização dos ativos. Para investidores que analisam o valuation e avaliam se o ativo vale a pena, a alocação apresentou leves ajustes: a exposição em CRIs caiu para 78,5%, enquanto a parcela de FIIs subiu para 20,2%, com o caixa avançando para 1,8%. A gestão manteve o giro tático, realizando a venda de ativos no segmento de fundos de papel (DEVA11, HCTR11) para focar em tijolo, além de executar alocações primárias em CRIs como Norte Shopping e Amaralina. No front dos riscos de crédito, o fundo recuperou R$ 11 milhões do CRI Southrock, mas marcou o ativo a zero devido a incertezas operacionais, além de aprovar a quitação do CRI Aiz com 20% de desconto no saldo devedor, evidenciando uma postura ativa na mitigação de perdas.
Relatório de 2025-11-28
A consolidação da reestruturação societária com o IRDM11 transformou a dinâmica de resultados e o carrego do **IRIM11** em novembro de 2025. O pagamento de dividendos apresentou forte recuperação, saltando de R$ 0,76 para R$ 0,84 por cota (equivalente a 111,63% do CDI), impulsionado pela incorporação de R$ 21 milhões em receitas de caixa parciais dos ativos recém-integralizados. A alocação do portfólio sofreu diluição técnica devido à fusão: a exposição em CRIs recuou de 84,73% para 79,27%, enquanto a posição de caixa despencou de 10% para 0,41%, indicando uma carteira praticamente 100% alocada. No mercado secundário, a gestão realizou um giro tático trocando cotas de fundos (HSAF11, PSEC11 e BTHI11) pelo BTLG11, auferindo R$ 3,5 milhões em ganho de capital. Para investidores que monitoram o valuation e avaliam se o ativo vale a pena, o carrego ainda enfrenta ventos contrários da inflação baixa (IPCA de 0,18% no mês), que segue comprimindo a correção monetária. Adicionalmente, a gestão constituiu uma robusta reserva de lucros de R$ 7,9 milhões (cerca de R$ 0,22 por cota) para estabilizar os rendimentos mensais futuros, enquanto lida com a inadimplência intrínseca persistente em devedores como Ekko, Pesa e Gramado Parks.
Relatório de 2025-10-31
A deflação do IPCA e o prejuízo na venda de fundos imobiliários pressionaram o pagamento de dividendos do **IRIM11** em outubro de 2025. O rendimento distribuído recuou para R$ 0,76 por cota (ante R$ 0,80 no mês anterior), impactado diretamente pela deflação de 0,11% registrada em agosto, que afetou cerca de 44% dos ativos indexados à inflação e reduziu a receita de correção monetária em R$ 205 mil. Paralelamente, a gestão realizou a venda de ativos no mercado secundário, gerando um prejuízo de R$ 2,37 milhões (R$ 1,23 por cota) com FIIs, impacto que foi parcialmente mitigado pelo lucro de R$ 807 mil na alienação de ações (ALOS3 e LOGG3). O carrego da carteira apresentou nova leve redução na alocação em CRIs, passando de 85,06% para 84,73% do patrimônio líquido, enquanto a posição de caixa subiu para 10%. Para os investidores que analisam o valuation e se o ativo vale a pena, o monitoramento de riscos segue focado na inadimplência intrínseca: devedores como Ekko, Pesa e Bewiki permanecem em reestruturação ou execução de garantias. No âmbito estratégico, a aprovação da reorganização societária para unificação com o IRDM11 ditará a dinâmica do portfólio nos próximos meses, enquanto a reserva de lucros foi utilizada para sustentar a distribuição, encerrando o período em R$ 0,99 por cota.
Relatório de 2025-10-21
O fundo imobiliário **IRIM11** anunciou a aprovação da sua 3ª (terceira) emissão de cotas sob o rito de registro automático de distribuição, em regime de melhores esforços. A captação de recursos visa expandir o portfólio do fundo através da aquisição ativa de novos ativos imobiliários de acordo com sua política de investimento.
A oferta do **IRIM11** prevê a emissão inicial de até 37.000.000 de novas cotas com preço unitário fixado em R$ 83,67, totalizando um montante inicial de R$ 3.095.790.000,00. A oferta é destinada primordialmente a investidores profissionais, assegurando-se o direito de preferência aos atuais cotistas do fundo na proporção de suas participações na data-base estabelecida.
Relatório de 2025-09-30
O recebimento de parcelas em atraso do CRI Cyano impulsionou os rendimentos mensais do **IRIM11** em setembro de 2025, revertendo a tendência de queda observada no mês anterior. O pagamento de dividendos subiu para R$ 0,80 por cota (ante R$ 0,72 em agosto), com a gestão distribuindo a totalidade do resultado gerado e mantendo a reserva de lucros estável em aproximadamente R$ 1,00 por cota. O carrego da carteira sofreu leve ajuste, com a alocação em CRIs recuando de 87,81% para 85,06% do patrimônio líquido, que encerrou o período em R$ 164,6 milhões. No âmbito estratégico, a aprovação formal da reorganização societária para incorporar o IRDM11 ditará a dinâmica de liquidez no curto prazo, visto que a negociação das cotas na B3 será suspensa por 20 a 45 dias. Para investidores que avaliam o valuation e se o ativo vale a pena, o monitoramento de riscos segue essencial: o fundo realizou vendas de ativos no mercado secundário (FIIs GSFI11, HREC11 e IRDM11) e aquisições pontuais, enquanto lida com a inadimplência persistente de devedores como Ekko, Pesa e Starbucks, este último com plano de recuperação judicial recém-homologado.
Relatório de 2025-09-15
**IRIM11** anuncia nova etapa de reorganização societária para a incorporação dos ativos do fundo IRDM11. A operação ocorrerá por meio da dissolução e liquidação do IRDM11, com a consequente transferência de sua carteira de ativos para o **IRIM11** mediante subscrição e integralização de novas cotas.
Os cotistas do fundo a ser liquidado receberão cotas do **IRIM11** e uma parcela de amortização em dinheiro. Para evitar a retenção tributária máxima sobre o ganho de capital na operação de pagamento de dividendos e amortizações, os investidores deverão informar seu custo médio histórico de aquisição ao administrador até o prazo estabelecido.
Relatório de 2025-08-31
A contínua desaceleração do IPCA e a consequente queda na correção monetária dos ativos de crédito ditaram o ritmo de redução nos rendimentos mensais do **IRIM11** em agosto de 2025. O pagamento de dividendos recuou para R$ 0,72 por cota, refletindo os índices inflacionários mais baixos (0,24% a 0,26% entre maio e julho). Apesar da queda na distribuição, a gestão optou por reter o resultado quase integralmente, mantendo a reserva técnica estável na casa de R$ 0,99 por cota. O patrimônio líquido apresentou leve retração em relação ao mês anterior, fechando em R$ 164,8 milhões, com a alocação em CRIs ajustada marginalmente para 87,81%. No campo estratégico, a reorganização societária avançou significativamente após a aprovação da 13ª emissão de cotas do fundo incorporador (IRDM11), pavimentando o caminho para a unificação das carteiras. Para os investidores que analisam o valuation e buscam entender se o ativo vale a pena, o carrego da carteira exige monitoramento contínuo: a venda de ativos no mercado secundário (CRIs Plaenge 1 e 2) trouxe liquidez pontual, mas o fundo segue lidando com uma lista de devedores inadimplentes ou em carência, como Bewiki, Ekko, Pesa e Starbucks, que limitam a rentabilidade de curto prazo.
Relatório de 2025-07-31
A desaceleração do IPCA nos meses anteriores e o prejuízo contábil na venda de cotas de FIIs pressionaram os rendimentos mensais do **IRIM11**, que reduziu o pagamento de dividendos para R$ 0,81 por cota em julho de 2025 (ante R$ 0,90 em junho). O resultado gerado acompanhou a distribuição de perto, permitindo à gestão manter a reserva técnica acumulada estável na casa de R$ 0,99 por cota. O patrimônio líquido registrou leve expansão, atingindo R$ 166 milhões, com a alocação em CRIs subindo marginalmente para 88,57% do PL. O grande destaque estratégico do mês é o avanço da reorganização societária que visa incorporar o fundo ao IRDM11, prometendo maior liquidez e escala aos cotistas. Para investidores que avaliam o valuation e se o ativo vale a pena, o carrego da carteira de crédito exige atenção redobrada: além das operações já problemáticas (Pesa, Starbucks 2, Ekko 2), o CRI Bewiki 1 entrou em inadimplência neste mês, elevando os riscos intrínsecos de curto prazo.
Relatório de 2025-07-15
O administrador BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM e a gestora Iridium Gestão de Recursos Ltda. anunciaram uma proposta de reorganização societária envolvendo o fundo **IRIM11** e o fundo IRDM11. A operação visa consolidar as carteiras de investimento de ambos, resultando na transferência de ativos do IRDM11 para o **IRIM11**, que passará a deter uma carteira combinada de imóveis, CRIs, cotas de outros fundos imobiliários e ações do setor imobiliário.
A transação proposta envolve a realização de uma oferta primária de cotas do IRDM11 de até R$ 120 milhões para aquisição de cotas de um fundo imobiliário de tijolo (ativo alvo) e, subsequentemente, uma oferta primária do **IRIM11** de até R$ 3,5 bilhões a ser subscrita pelo IRDM11. Se aprovada nas respectivas assembleias gerais extraordinárias, a operação resultará na amortização total e encerramento do IRDM11, com a entrega de cotas do **IRIM11** e parcelas em dinheiro aos investidores.
Relatório de 2025-06-30
O repasse da inflação de abril (0,43%) impulsionou a correção monetária dos CRIs, permitindo ao **IRIM11** elevar o pagamento de dividendos para R$ 0,90 por cota em junho de 2025, superando os R$ 0,83 distribuídos no mês anterior. O resultado total apurado manteve-se estável na casa de R$ 0,89 por cota, com a gestão utilizando R$ 0,01 por cota da reserva técnica para atingir a meta semestral de 95% de distribuição, ajustando o saldo retido para aproximadamente R$ 0,99 por cota. O patrimônio líquido apresentou leve expansão, alcançando R$ 165,5 milhões. Na frente de alocação de recursos, o fundo retomou um ritmo mais agressivo em relação a maio, integralizando R$ 1,8 milhão no CRI Cashme 5 no mercado primário e adquirindo R$ 50 mil do CRI Beach Park no secundário. Para investidores que avaliam o valuation e se o ativo vale a pena, é crucial monitorar a carteira de crédito, que concentra 88,17% do PL, especialmente diante de operações em reestruturação ou inadimplência (como Pesa e Starbucks 2), além do vencimento próximo de compromissadas reversas utilizadas para gestão de liquidez.
Relatório de 2025-05-30
A desaceleração da inflação de março (0,56%) e a ausência de pagamentos de juros específicos impactaram o carrego do **IRIM11** em maio de 2025, resultando em uma redução no pagamento de dividendos para R$ 0,83 por cota (frente aos R$ 0,85 do mês anterior). O resultado total apurado recuou para R$ 0,89 por cota, mas a gestão manteve a política de retenção, elevando a reserva técnica acumulada de R$ 0,93 para aproximadamente R$ 1,00 por cota, visando blindar os rendimentos mensais contra oscilações. O patrimônio líquido permaneceu estável na casa dos R$ 162,7 milhões. Na dinâmica operacional, o fluxo de caixa foi negativamente afetado pela carência do CRI Cemara e pelo atraso no pagamento do CRI Bewiki. No mercado primário, houve uma nova alocação pontual de R$ 200 mil no CRI Portofino 2, ritmo inferior aos R$ 500 mil do mês base. No âmbito corporativo, o fundo convocou Assembleia Geral Extraordinária para debater a adequação à CVM 175, a criação de taxa de performance e a ampliação do capital autorizado para R$ 10 bilhões, fatores estruturais que investidores devem monitorar ao avaliar o valuation e se o ativo vale a pena no longo prazo.
Relatório de 2025-04-30
A forte alta do IPCA registrada em fevereiro (1,31%) impulsionou o pagamento de dividendos do **IRIM11** em abril de 2025, que saltou para R$ 0,85 por cota, revertendo a queda observada no mês anterior. O resultado total apurado no período foi de R$ 0,95 por cota, permitindo à gestão reter R$ 0,10 e elevar a reserva técnica acumulada para aproximadamente R$ 0,93 por cota, visando mitigar potenciais impactos de inadimplências. O patrimônio líquido manteve-se estável na casa dos R$ 162,7 milhões. Na movimentação da carteira, o fundo alocou R$ 500 mil no CRI Portofino 2 no mercado primário e quitou R$ 700 mil em operações compromissadas reversas. Para investidores que monitoram se o carrego atual vale a pena, o portfólio exige atenção aos desdobramentos de crédito: o plano de recuperação judicial da Starbucks foi homologado, exigindo uma decisão do fundo até o final de junho, enquanto as operações Ekko, Pesa e Inlote seguem em tratativas de reestruturação ou cobrança ativa.
Relatório de 2025-03-31
A defasagem inflacionária pressionou o pagamento de dividendos do **IRIM11**, que recuou para R$ 0,76 por cota em março de 2025, ante os R$ 0,82 do mês anterior. Esse rendimento mensal equivale a 109,79% do CDI e reflete o impacto da baixa inflação de janeiro (0,16%) sobre cerca de 50% da carteira de CRIs. Diferente de fevereiro, a gestão optou pela distribuição integral do resultado gerado, mantendo a reserva acumulada estável em aproximadamente R$ 0,83 por cota. O patrimônio líquido permaneceu na casa dos R$ 162,6 milhões, com a alocação mantida em 88% para CRIs e 70,36% atrelados ao IPCA. Na movimentação do portfólio, o fundo adquiriu R$ 500 mil no CRI Pátio Malzoni e quitou R$ 759 mil em operações compromissadas reversas, mantendo o caixa abaixo de 3%. Para investidores que avaliam se o carrego atual vale a pena, o cenário exige monitoramento das operações em reestruturação, como os casos de Ekko, Pesa e Starbucks, além da recusa formal do fundo ao pleito de alongamento do CRI Gramado Parks.
