ALZR11 - Alianza Trust Renda Imobiliaria

O fundo ALZR11 comunicou a conclusão da aquisição da totalidade das cotas de Sociedade de Propósito Específico (SPE) detentora de um imóvel na modalidade Built-to-Suit (BTS) locado para o Grupo Fleury S.A. O investimento total foi de aproximadamente R$ 29,5 milhões, com o pagamento final de R$ 21,6 milhões realizado em 31 de março de 2026, somando-se aos R$ 7,9 milhões desembolsados em 30 de dezembro de 2025. O contrato de locação possui prazo de 15 anos, com aluguel mensal inicial de aproximadamente R$ 255 mil e reajuste anual pelo IPCA. Embora o contrato preveja carência de 10 meses para o início do pagamento do aluguel pelo locatário, com vencimento da primeira parcela em 15 de maio de 2026, o fundo receberá Renda Mínima Garantida (RMG) paga pelos vendedores durante este período.

O fundo ALZR11, por meio do fundo TSER11, celebrou compromisso para a aquisição de 100% do Edifício Corporativo Oscar Freire Office e da Loja Chabad pelo valor total de R$ 132 milhões. O pagamento será realizado em R$ 99 milhões à vista e R$ 33 milhões em earn-out após 12 meses. Adicionalmente, o vendedor pagará uma Renda Mínima Garantida de R$ 50 mil mensais por um ano, somada ao aluguel das locatárias. Os imóveis estão locados para a BAT Brasil e o Restaurante Arturito com contratos típicos de 10 anos. A gestora estima que a transação represente um Cap Rate de 10,51% ao ano e um impacto nas distribuições de aproximadamente R$ 0,0075 por cota ao mês no primeiro ano, baseando-se na quantidade de cotas em circulação antes da 8ª emissão do fundo.

O fundo ALZR11 comunicou a conclusão da aquisição da totalidade das cotas de uma Sociedade de Propósito Específico (SPE) detentora de um imóvel na modalidade Built-to-Suit (BTS) em Campinas/SP, ocupado pelo Laboratório Diagnóstico Fleury. O investimento total foi de aproximadamente R$ 29,5 milhões, sendo R$ 7,9 milhões pagos em 30/12/2026 (conforme data citada no documento) e R$ 21,6 milhões quitados na data de fechamento da transação em 31/03/2026. O imóvel possui contrato de locação atípico com prazo de 15 anos iniciado em 01/07/2025 e aluguel mensal inicial de aproximadamente R$ 255 mil, reajustado anualmente pelo IPCA. O contrato prevê carência de 10 meses para o início do pagamento do aluguel pelo locatário, com o primeiro vencimento em 15/05/2026; durante este período de carência, o fundo receberá uma Renda Mínima Garantida (RMG) paga pelos vendedores.

O fundo ALZR11 comunicou a assinatura de aditamento para a aquisição do imóvel BTS Shopee pelo valor de R$ 125 milhões, com a transferência da posse do ativo ao Fundo. O pagamento foi realizado via compensação financeira de créditos da 8ª emissão de cotas, havendo previsão de earn-out adicional de até R$ 20 milhões em até 12 meses, sujeito a condições contratuais. A lavratura da escritura definitiva está condicionada à superação de condições remanescentes em até 60 dias. O ativo está 100% locado para a Shopee através de contrato de locação atípico com prazo inicial de 10 anos e aluguel mensal de aproximadamente R$ 1.035.000,00. O contrato prevê reajustes pelo INCC e IPCA, multa por rescisão antecipada equivalente ao saldo integral das locações vincendas e garantia bancária correspondente a 12 meses de aluguel.

O fundo ALZR11 celebrou compromisso vinculante para a aquisição de um galpão logístico em Ibitinga/SP, desenvolvido na modalidade Built-to-Suit (BTS) para a Shopee, com prazo mínimo de locação de 10 anos. O valor da aquisição é de R$ 125 milhões, pagos mediante compensação de créditos da 8ª emissão de cotas, havendo ainda previsão de earn-out de até R$ 20 milhões condicionado a obrigações contratuais em 12 meses. O contrato de locação é atípico, com aluguel mensal inicial de aproximadamente R$ 1.035.000,00 e penalidade por rescisão antecipada equivalente ao saldo devedor integral do período. A gestora estima que a transação representará um Yield on Cost de aproximadamente 10,9% a.a. ao longo do primeiro ano. O impacto esperado nas distribuições é de aproximadamente R$ 0,009 por cota ao mês no primeiro ano, considerando a quantidade de cotas em circulação antes da 8ª emissão. A conclusão da transação está prevista para ocorrer em até 15 dias a contar de 17 de março de 2026.

O fundo ALZR11 celebrou um Contrato de Compra e Venda para a aquisição de um imóvel na modalidade Built-to-Suit (BTS) localizado em Campinas/SP, locado para o Grupo Fleury S.A. O valor total da transação é de R$ 29,5 milhões, sendo R$ 7,9 milhões pagos na assinatura e o saldo de R$ 21,6 milhões condicionado ao fechamento do negócio. A operação contempla ainda um earn-out de até R$ 7,5 milhões e uma opção de expansão de área pelo locatário que pode adicionar R$ 12,6 milhões ao montante final. O contrato de locação é atípico com prazo inicial de 15 anos e aluguel mensal de aproximadamente R$ 255 mil, reajustado anualmente pelo IPCA. Embora exista carência de 10 meses para o locatário, o fundo receberá Renda Mínima Garantida (RMG) dos vendedores no período. A gestão estima um Yield on Cost de 10,2% ao ano e um impacto nas distribuições de aproximadamente R$ 0,02 por cota ao mês durante o primeiro ano.

O fundo Alianza Trust Renda Imobiliária (ALZR11) comunicou o encerramento da prestação de serviços de formador de mercado para suas cotas pela XP Investimentos Corretora de Câmbio, Títulos e Valores Mobiliários S.A. A decisão foi tomada em comum acordo entre o Fundo e a instituição financeira. A rescisão do serviço tornou-se efetiva em 08 de maio de 2025, com base nos termos do Art. 33, § 2º da Instrução CVM nº 578.

O fundo ALZR11 aprovou o desdobramento de suas cotas na proporção de 1:10. Para cada cota detida ao fechamento do mercado em 05 de maio de 2025 (Data Base), serão atribuídas 09 novas cotas ao titular, totalizando 10 cotas com os mesmos direitos das anteriormente existentes. As cotas serão negociadas de forma desdobrada a partir da abertura do mercado em 06 de maio de 2025, sendo que o crédito das novas unidades ocorrerá até o dia 08 de maio de 2025. Com a operação, a quantidade total de cotas do fundo passará de 12.226.625 para 122.266.250.

O fundo ALZR11 formalizou a alienação do imóvel localizado na Rua Padre Adelino, 758, em São Paulo, locado para a Editora Moderna/Santillana, pelo valor total de R$ 53.000.000 para o grupo Diálogo Engenharia. O cronograma de pagamento envolve um sinal de R$ 500.000 já recebido, uma parcela de R$ 3.750.000 em maio de 2025 e o saldo de R$ 48.750.000 em 39 parcelas mensais de R$ 1.250.000, todas corrigidas pelo IPCA. A transferência definitiva da propriedade ocorrerá após a 30ª parcela, permitindo que o fundo receba simultaneamente os aluguéis do contrato atípico vigente e as parcelas da venda durante os primeiros 30 meses. A estimativa de lucro contábil é de R$ 10,3 milhões (margem de 19,5%), com Taxa Interna de Retorno (TIR) projetada em 16,3% ao ano. Em termos de impacto no caixa, a gestão projeta R$ 0,077/cota no primeiro mês e um incremento médio de R$ 0,031/cota mensal pelos 39 meses seguintes. A transação altera o prazo médio dos contratos atípicos do portfólio do fundo de 10 para 10,2 anos.