RBVA11 - Fundo De Investimento Imobiliário Rio Bravo Renda Varejo

O fundo RBVA11 comunicou a alienação do imóvel Senador Queiroz, localizado em São Paulo/SP, pelo valor total de R$ 10,5 milhões (R$ 7.256,39/m²). A estrutura de pagamento consiste em uma entrada de R$ 5 milhões recebida na data da escritura e o saldo remanescente de R$ 5,5 milhões dividido em seis parcelas mensais, garantidas por alienação fiduciária do próprio imóvel. A transação gerou um lucro líquido de R$ 3,6 milhões, equivalente a aproximadamente R$ 0,02 por cota, com uma Taxa Interna de Retorno (TIR) de 15,4% ao ano. A venda faz parte da estratégia de reciclagem de portfólio e reduz a exposição do fundo ao setor bancário para 21% do ativo total. O administrador informou que o guidance de rendimentos de R$ 0,09 por cota ao mês permanece inalterado para o semestre corrente, mantendo a política de distribuição de pelo menos 95% dos lucros auferidos em regime de caixa.

A Rio Bravo Investimentos comunicou a retificação da 6ª emissão de cotas do fundo RBVA11, elevando o percentual do Lote Adicional de 50% para 87,5%, permitindo a emissão de até 6.616.257 cotas adicionais. A modificação também contempla a inclusão de um novo imóvel no pipeline indicativo de aquisições e o ajuste do cronograma da oferta. Investidores que já manifestaram intenção de investimento têm assegurado o direito de desistência no prazo regulamentar devido às alterações nas condições iniciais. A oferta é destinada a investidores profissionais, com preço de emissão fixado em R$ 10,58 por cota e taxa de distribuição de R$ 0,10, resultando em um custo de subscrição de R$ 10,68. O direito de preferência será garantido aos cotistas posicionados em 09 de janeiro de 2026, sob o fator de proporção de 0,0484263436637109, com períodos de exercício previstos para encerrar em 27 de janeiro de 2026 na B3 e 28 de janeiro de 2026 junto ao escriturador.

O Fundo Rio Bravo Renda Varejo (RBVA11) oficializou a venda do imóvel Via Anchieta, localizado em São Paulo (SP) e locado para a Caixa, pelo valor de R$ 7,3 milhões pagos à vista. A transação gerou um lucro de R$ 3,86 milhões, equivalente a aproximadamente R$ 0,025 por cota, com uma Taxa Interna de Retorno (TIR) de 18,3% ao ano calculada sobre um período de 13 anos. A administração informou que o guidance de distribuição de R$ 0,09 por cota ao mês permanece inalterado para o semestre vigente. A alienação reduziu a exposição do fundo ao setor bancário de 22,5% para 22,2% da receita contratada, inserindo-se na estratégia de reciclagem de portfólio que soma R$ 299,1 milhões em vendas desde 2019.

O fundo RBVA11 comunicou a alienação de um imóvel localizado em São Gonçalo (RJ), locado ao Santander, pelo valor total de R$ 7,0 milhões. O pagamento foi estruturado com uma entrada de R$ 4,0 milhões, recebida na data da escritura, e o saldo de R$ 3,0 milhões dividido em 20 parcelas mensais e fixas de R$ 150 mil, garantidas por alienação fiduciária. A transação ocorreu por um valor 5,3% superior ao laudo de avaliação vigente, apresentando uma Taxa Interna de Retorno (TIR) de 10,65% ao ano ao longo de 13 anos. De acordo com o comunicado, a venda não gerou ganho de capital contábil e o guidance de distribuição de R$ 0,09 por cota ao mês permanece inalterado para o semestre corrente. A operação marca a saída do fundo da cidade de São Gonçalo e reduz a exposição do portfólio ao setor bancário de 23% para 22,7% do ativo total.

O fundo RBVA11 assinou compromisso para a aquisição de dois imóveis locados por contratos atípicos para a Estácio (Rio de Janeiro/RJ) e PBKids (São Paulo/SP), pelo valor global de R$ 86.382.402,89 e cap rate médio de 12,3% ao ano. O ativo no Rio de Janeiro possui contrato vigente até março de 2032, enquanto o ativo em São Paulo tem vencimento em dezembro de 2027. A conclusão da transação está sujeita ao cumprimento de condições precedentes, incluindo diligências técnicas e aprovação de credores. A estrutura de pagamento envolve R$ 4.306.810,00 em dinheiro, a assunção de R$ 40.000.000,00 em saldo devedor de CRI e o saldo remanescente em cotas da 6ª emissão do fundo, avaliadas pelo valor patrimonial de R$ 10,58 por cota. A gestão do fundo reforçou o guidance de distribuição para o primeiro semestre de 2026 no valor de R$ 0,09 por cota.

O Rio Bravo Renda Varejo Fundo de Investimento Imobiliário (RBVA11) comunicou a realização de sua 6ª emissão de cotas, com o objetivo de captar inicialmente R$ 80.000.003,46, valor que pode totalizar R$ 80.756.147,16 considerando a taxa de distribuição primária. O preço de emissão foi fixado em R$ 10,58 por cota, com custo de distribuição de R$ 0,10, resultando em um preço de subscrição de R$ 10,68. A oferta é destinada a investidores profissionais e admite a emissão de lote adicional de até 50% do montante inicial. Os recursos líquidos captados serão destinados à aquisição de ativos imobiliários em São Paulo e no Rio de Janeiro, com cap rates médios estimados entre 9,0% e 12,5%. O direito de preferência será garantido aos cotistas com posição em 09 de janeiro de 2026, com fator de proporção de 0,0484263436637109. O período de exercício do direito de preferência está programado para ocorrer entre 14 e 28 de janeiro de 2026, com a liquidação da oferta prevista para 06 de fevereiro de 2026.

O fundo RBVA11 formalizou um distrato parcial com a Caixa Econômica Federal (CEF) para a devolução de três imóveis (agências Guaianases, Pirituba e Planalto Paulista) localizados em São Paulo, devido à impossibilidade de regularização documental. A transação prevê o ressarcimento de R$ 31,7 milhões ao fundo, dos quais R$ 19,0 milhões já foram recebidos e R$ 12,7 milhões têm recebimento previsto para janeiro de 2026. A operação gerou um lucro de capital de R$ 17.676.097,22, correspondente a R$ 0,113 por cota, com uma Taxa Interna de Retorno (TIR) de 16,9% ao ano. O ganho integrará os resultados a serem distribuídos no segundo semestre de 2025, reduzindo a exposição do portfólio ao setor bancário para menos de 24% do ativo total e limitando a receita por inquilino ao máximo de 26%.

O fundo Rio Bravo Renda Varejo (RBVA11) comunicou a alienação de sua posição total de 75 cotas no empreendimento Shopping Iguatemi Faria Lima pelo valor de R$ 6,0 milhões. A transação resultou em um lucro de R$ 1.344.804,32 (R$ 0,009/cota), representando um valor 28,9% acima do custo de aquisição, com um cap rate de venda de 5,3% ao ano e taxa interna de retorno (TIR) de 9,8% ao ano (CDI + 0,3% a.a.). O pagamento será realizado em quatro parcelas semestrais de R$ 1,5 milhão, com o primeiro pagamento já recebido e o último previsto para abril de 2027. O ganho de capital de R$ 0,009/cota integra a projeção de ganhos extraordinários para o semestre, mantendo o guidance de distribuição em R$ 0,09/cota/mês, conforme a política de distribuição de no mínimo 95% dos lucros auferidos em regime de caixa.

O fundo RBVA11 comunicou a alienação do imóvel São Gonçalo Centro/RJ, locado ao Santander, pelo valor total de R$ 8,1 milhões. O pagamento foi estruturado com 50% do valor à vista (R$ 4,05 milhões) e o saldo remanescente em até 14 meses, corrigido pelo IPCA e garantido por alienação fiduciária. A venda foi realizada 20,9% acima do valor de laudo de avaliação e 2,5% acima do valor de custo, gerando um lucro líquido de R$ 35.447,46. A operação registrou uma Taxa Interna de Retorno (TIR) de 10,6% ao ano e impacta o ganho de capital em R$ 0,0002 por cota, compondo o guidance de distribuição de R$ 0,09/cota/mês projetado para o semestre. Com a transação, a exposição do patrimônio do fundo ao setor bancário reduziu de 25,1% para 24,9%, mantendo a estratégia de diversificação do portfólio de ativos.

O fundo RBVA11 formalizou a venda dos imóveis Barra Funda (SP) e Nilo Peçanha (RJ), ambos locados à Caixa Econômica Federal, pelo valor total de R$ 13,5 milhões. A estrutura de pagamento compreende 47% à vista (R$ 6,4 milhões), 26% em 30 dias (R$ 3,5 milhões) e o saldo de 27% (R$ 3,6 milhões) em 12 parcelas mensais corrigidas pelo IPCA. A operação gerou lucro total de R$ 5.328.241,74, equivalente a R$ 0,034 por cota, sendo realizada 76,0% acima do custo dos imóveis e em linha com o laudo de avaliação. A venda resultará em liquidez de aproximadamente R$ 7,7 milhões para o fundo e reduzirá a exposição patrimonial ao setor bancário de 26,5% para 25,8%.

O fundo RBVA11 comunicou a alienação do imóvel São Matheus, localizado em São Paulo (SP), pelo valor total de R$ 5.500.000,00. O pagamento foi estruturado em cinco parcelas: um sinal de R$ 1.500.000,00 pago na assinatura da escritura e quatro parcelas mensais subsequentes de R$ 1.000.000,00 cada. A venda foi realizada com valor 14,2% superior ao custo de aquisição e 23,6% acima do laudo de avaliação de dezembro de 2024, apresentando uma Taxa Interna de Retorno (TIR) de 11,87% ao ano. A operação gerou um lucro de R$ 572.117,24, equivalente a R$ 0,004 por cota. Este ganho de capital integrará os resultados extraordinários do fundo, respeitando o guidance de distribuição de R$ 0,09/cota/mês para o semestre corrente. Com o desinvestimento, a exposição do fundo ao setor financeiro foi reduzida para menos de 26% da receita contratada, mantendo a estratégia de diversificação de inquilinos e reciclagem de portfólio.

O fundo RBVA11 concluiu a alienação do imóvel Santa Cecília, em São Paulo, pelo valor de R$ 9.400.000,00 recebido à vista, gerando um lucro de R$ 4.931.172,66 ou R$ 0,03 por cota. A transação foi realizada com valor 110,3% acima do custo de aquisição e 15,3% superior ao laudo de avaliação de dezembro de 2024, resultando em uma Taxa Interna de Retorno (TIR) de 17,75% ao ano. A operação reduz a exposição do fundo ao setor financeiro para menos de 28% do ativo total e altera o perfil de concentração de receita. A Caixa Econômica Federal deixou de ser a principal locatária, sendo substituída pela Cogna (24,7% da receita), de modo que nenhum inquilino detém atualmente participação igual ou superior a 25% na receita contratada.

O fundo RBVA11 anunciou a realização de um desdobramento de suas cotas na proporção de 1:10, conforme aprovado em Consulta Formal encerrada em 29 de abril de 2024. Com a operação, o número total de cotas de emissão do fundo passará de 15.614.305 para 156.143.050, mantendo as novas cotas os mesmos direitos e obrigações das atuais. A data de corte para o evento será o fechamento do pregão de 08 de maio de 2025, com as cotas passando a ser negociadas 'ex-desdobramento' a partir de 09 de maio de 2025. O crédito das novas cotas nas contas dos investidores está programado para ocorrer na abertura do mercado do dia 13 de maio de 2025, data em que também deverá ser refletido o ajuste proporcional de 1:10 no preço de mercado e no custo médio das posições.