Relatório de 2026-04-23
A administradora do **IBCR11**, BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM., informou que recebeu pedido de convocação de Assembleia Geral Extraordinária (AGE) encaminhado pelo cotista Ativa Fundo de Investimento Imobiliário, representado pela Altavista Capital Ltda., detentor de aproximadamente 17,9% das cotas do fundo. O pleito solicita deliberações sobre alterações estruturais relevantes, como a substituição da gestora atual e a revisão de taxas.
Entre as propostas enviadas para o **IBCR11**, destacam-se a troca da instituição gestora atual para a Iguana Investimentos Ltda., a redução da taxa de gestão para 0,5% ao ano sobre o patrimônio líquido (eliminando o valor mínimo mensal), a supressão total da taxa de performance e a alteração da denominação social do fundo para PRTA Fundo de Investimento Imobiliário, com alteração do ticker de negociação para PRTA11.
Relatório de 2026-03-31
A convocação de uma Assembleia Geral Extraordinária (AGE) por um cotista detentor de 17,9% das cotas para destituir a atual gestão em favor da Iguana Investimentos LTDA. e alterar profundamente o regulamento do **IBCR11** trouxe forte ruído político e operacional para o fundo em março de 2026. No campo financeiro, o pagamento de dividendos manteve-se estável em R$ 0,60 por cota, embora o lucro líquido tenha recuado de R$ 0,61 para R$ 0,54 por cota, pressionando a reserva de lucros acumulada para R$ 0,03 por cota. O valor do patrimônio líquido por cota registrou leve recuperação, subindo para R$ 90,33, enquanto a cotação a mercado recuou para R$ 50,80, elevando o deságio para 43,76%. Operacionalmente, destaca-se a reestruturação do CRI Braspark, que teve suas garantias imobiliárias substituídas por cotas do GGRC11 e sua taxa de remuneração elevada para IPCA + 9% ao ano.
Relatório de 2026-02-27
A execução das garantias fiduciárias do CRI CRVO, motivada pelo vencimento antecipado da operação, assumiu o protagonismo operacional do **IBCR11** neste mês, embora a arrecadação de aluguéis do ativo permaneça regular. No aspecto financeiro, o pagamento de dividendos foi mantido em R$ 0,60 por cota, sustentado por uma recuperação no lucro mensal, que avançou de R$ 0,55 para R$ 0,61. Esse movimento permitiu um incremento na reserva de lucros, agora fixada em R$ 0,09 por cota. Em termos de valuation, o valor patrimonial continuou sua trajetória de retração marginal, recuando para R$ 90,14. Contudo, a cotação a mercado apresentou valorização, saltando de R$ 49,24 para R$ 52,18, o que reduziu o deságio da carteira para 42,11%. A duration média do portfólio permaneceu inalterada em 6,54 anos, enquanto a gestão lida com passivos contínuos, como a inadimplência da amortização bullet do CRI Olimpo, cujas negociações seguem em curso.
Relatório de 2026-01-30
A compressão no patamar de distribuição de rendimentos mensais marcou o início do ano para o **IBCR11**, com os dividendos recuando de R$ 0,70 para R$ 0,60 por cota em janeiro de 2026. Esse movimento reflete a queda direta no lucro por cota, que passou de R$ 0,77 no fechamento do ano anterior para R$ 0,55, consumindo parte da reserva de lucros, agora fixada em R$ 0,08 (ante R$ 0,13 no mês anterior). No aspecto de valuation, o valor patrimonial (VP) manteve a trajetória de leve retração, caindo de R$ 91,05 para R$ 90,33. Em contrapartida, a cotação a mercado apresentou recuperação marginal, subindo de R$ 48,65 para R$ 49,24, o que estreitou o deságio da carteira para 45,49%. Operacionalmente, a duration média do portfólio oscilou para 6,54 anos. No acompanhamento de riscos intrínsecos e venda de ativos, o CRI Olimpo permanece com a amortização bullet final inadimplida, exigindo negociações contínuas. Por outro lado, o CRI CRVO reporta a conclusão física do ativo atrelado à garantia, com obtenção de habite-se e locação atípica para a rede Macromix, um desdobramento relevante para a mitigação de riscos da operação.
Relatório de 2025-12-31
A decretação do vencimento antecipado do CRI CRVO e a execução de suas garantias ditaram a dinâmica de crédito do **IBCR11** no fechamento de 2025, exigindo atenção à liquidez dos ativos subjacentes. Em dezembro, o fundo registrou um avanço no lucro por cota, que passou de R$ 0,74 para R$ 0,77, permitindo a manutenção do pagamento de dividendos em R$ 0,70 e um salto expressivo na reserva de lucros, que subiu de R$ 0,06 para R$ 0,13 por cota. No valuation, o valor patrimonial (VP) sofreu leve retração, caindo de R$ 91,18 para R$ 91,05, enquanto a cotação a mercado recuou de R$ 49,02 para R$ 48,65, ampliando o deságio para 46,57%. Operacionalmente, a duration média oscilou marginalmente para 6,57 anos. O foco da gestão recai sobre a alienação fiduciária do imóvel do CRVO, avaliado em R$ 33,4 milhões, cujo leilão definirá a recuperação do capital. Paralelamente, o CRI Olimpo segue com o principal vencido, enquanto o CRI Páteo Boa Vista passou por reestruturação com ganho de spread, mitigando parcialmente as pressões da carteira.
Relatório de 2025-11-28
A expansão da reserva de lucros para R$ 0,06 por cota e o avanço nos resultados ditaram o ritmo do **IBCR11** em novembro de 2025. Superando o carrego do mês anterior, o lucro por cota subiu de R$ 0,72 para R$ 0,74, permitindo a manutenção do pagamento de dividendos em R$ 0,70 e o fortalecimento do caixa retido. No valuation, o valor patrimonial (VP) registrou leve alta, passando de R$ 91,09 para R$ 91,18. Paralelamente, a cotação a mercado reagiu de forma mais expressiva, saltando de R$ 48,00 para R$ 49,02, o que reduziu o deságio do fundo de 47,30% para 46,24%. Operacionalmente, a duration média da carteira recuou de 6,58 para 6,56 anos. Apesar da melhora nos rendimentos mensais, a gestão segue monitorando riscos específicos de crédito: o CRI CRVO recebeu seu último waiver até dezembro, o CRI Villa enfrenta alta inadimplência de mutuários após notícias na mídia, e o CRI Olimpo permanece vencido desde janeiro, demandando negociações extrajudiciais contínuas para a venda de ativos ou reestruturação.
Relatório de 2025-10-31
A recomposição da reserva de lucros e o aumento nos rendimentos mensais marcaram a dinâmica do **IBCR11** em outubro de 2025, a despeito do impacto deflacionário repassado à carteira. O lucro por cota avançou de R$ 0,60 para R$ 0,72, permitindo que o fundo elevasse o pagamento de dividendos de R$ 0,66 para R$ 0,70 por cota. Com esse movimento, a gestão conseguiu reter R$ 0,02 por cota, reconstruindo parcialmente a reserva que havia sido zerada no mês anterior. No valuation, o valor patrimonial (VP) subiu levemente para R$ 91,09, mas a cotação a mercado continuou sua trajetória de queda, atingindo R$ 48,00. Esse descasamento aprofundou o deságio do fundo para 47,30%. Operacionalmente, a duration média recuou de 6,64 para 6,58 anos. O carrego da carteira sofreu os efeitos da deflação de agosto (-0,11%) devido à defasagem de dois meses na correção monetária dos CRIs, enquanto a inadimplência no CRI Olimpo permanece no radar, com os credores ainda em negociação após o calote na amortização bullet final.
Relatório de 2025-09-30
A exaustão total da reserva de lucros e o calote na amortização final do CRI Olimpo marcaram a dinâmica do **IBCR11** em setembro de 2025. O fundo imobiliário viu seus rendimentos mensais recuarem novamente, passando de R$ 0,70 para R$ 0,66 por cota, reflexo direto da queda no lucro efetivo, que cedeu de R$ 0,65 para R$ 0,60. Para sustentar esse patamar de pagamento de dividendos, a gestão consumiu os R$ 0,06 restantes da reserva, zerando o saldo acumulado. No valuation, o cenário apresentou direções opostas: enquanto o valor patrimonial (VP) avançou para R$ 90,77, a cotação a mercado sofreu nova deterioração, caindo para R$ 49,23. Esse movimento ampliou o deságio da carteira para expressivos 45,76%. Do lado operacional, a duration média subiu levemente para 6,64 anos. Apesar do IPCA positivo de 0,48% no mês, o carrego da carteira só deve capturar esse repasse a partir de novembro, dada a defasagem de dois meses na correção monetária.
Relatório de 2025-09-04
O administrador e o gestor do **IBCR11** divulgaram esclarecimentos acerca de notícias veiculadas na imprensa envolvendo a empresa BFABBRANI INCORPORADORA LTDA. De acordo com o documento, as possíveis irregularidades relatadas restringem-se a outros empreendimentos da incorporadora, sem relação direta com os projetos Villa e Armona que compõem a carteira de ativos do **IBCR11**.
O comunicado informa que o empreendimento Armona está concluído e o Villa está em fase de finalização. A estrutura financeira de recebíveis do **IBCR11** nestes projetos foi definitivamente cedida para o CRI Villa, direcionando os pagamentos dos adquirentes diretamente para uma instituição de serviços financeiros encarregada da vinculação desses recursos ao financiamento das obras.
Relatório de 2025-08-31
A deflação de 0,11% no IPCA de agosto aprofundou a compressão nos rendimentos mensais do **IBCR11**, refletindo o carrego de uma carteira majoritariamente indexada à inflação. Na comparação com o mês anterior, o pagamento de dividendos recuou de R$ 0,75 para R$ 0,70 por cota, enquanto o lucro efetivo cedeu de R$ 0,67 para R$ 0,65. Para mitigar a queda na distribuição, a gestão utilizou novamente a reserva acumulada, que encolheu de R$ 0,10 para R$ 0,06 por cota. No valuation, o fundo registrou nova deterioração: o valor patrimonial caiu para R$ 89,29 e a cotação a mercado sofreu forte ajuste para R$ 53,10, ampliando o deságio (VM/VP) para expressivos 40,53%. Do lado operacional, a duration média da carteira teve leve redução para 6,60 anos. A gestão também precisou atuar no controle de danos reputacionais, emitindo fato relevante para isolar os projetos Villa e Armona das recentes irregularidades noticiadas envolvendo a BFABBRANI Incorporadora, garantindo que os recebíveis estão blindados e cedidos diretamente à securitizadora.
Relatório de 2025-07-31
A defasagem de dois meses no repasse do IPCA, que registrou patamares reduzidos desde maio, impactou diretamente o carrego do **IBCR11** neste mês. Os rendimentos mensais recuaram de R$ 0,84 para R$ 0,75 por cota, acompanhados por uma queda no lucro efetivo, que passou de R$ 0,75 para R$ 0,67. Para sustentar o pagamento de dividendos, a gestão consumiu novamente a reserva de lucros, que foi reduzida à metade, atingindo R$ 0,10 por cota. No valuation, o fundo sofreu dupla retração: o valor patrimonial caiu para R$ 89,55 e a cotação a mercado recuou para R$ 55,95, aprofundando o deságio para 37,52%. Do lado da estruturação, a carteira manteve a duration média estável em 6,64 anos. Operacionalmente, destaca-se a reestruturação do CRI Páteo Boa Vista, com elevação das taxas para até IPCA+13%, enquanto o CRI Olimpo materializou o risco de crédito com o não pagamento da amortização bullet final, exigindo negociações ativas por parte dos credores.
Relatório de 2025-06-30
A contínua desaceleração do IPCA, que registrou 0,24% em junho, aprofundou a compressão dos rendimentos mensais do **IBCR11**, resultando em um pagamento de dividendos de R$ 0,84 por cota, frente aos R$ 0,90 do mês anterior. O lucro efetivo também recuou de R$ 0,95 para R$ 0,75 por cota. Para mitigar o carrego menos favorável, a gestão consumiu parte da reserva acumulada, que passou de R$ 0,28 para R$ 0,19 por cota. No âmbito do valuation, o valor patrimonial sofreu uma retração para R$ 90,05, enquanto a cotação a mercado apresentou leve recuperação, fechando em R$ 58,30. Esse movimento reduziu o deságio do fundo para 35,26%. A estruturação da carteira também passou por um ajuste expressivo, com a duration média recuando drasticamente de 10,24 para 6,70 anos. Do lado operacional, o fundo enfrenta novos desafios de crédito, com a concessão de waiver no CRI CRVO devido à deterioração econômica no Rio Grande do Sul, além do engajamento de assessores legais para a cobrança do CRI Olimpo, evidenciando um cenário de maior atenção aos riscos intrínsecos da carteira.
Relatório de 2025-05-31
A redução do IPCA para 0,26% em maio impactou diretamente o carrego do **IBCR11**, resultando na compressão dos rendimentos mensais para R$ 0,90 por cota. Diferente do mês anterior, onde a inflação impulsionou o resultado, o atual arrefecimento inflacionário reduziu o lucro efetivo para R$ 0,95 por cota. Estrategicamente, a gestão optou por reter parte do capital, elevando a reserva de lucros de R$ 0,23 para R$ 0,28 por cota, visando suavizar o pagamento de dividendos futuros. No aspecto de valuation, o valor patrimonial apresentou leve alta, atingindo R$ 93,57, enquanto a cotação a mercado acompanhou marginalmente, fechando em R$ 57,67. O deságio permanece severo na casa dos 38,37%, evidenciando o ceticismo do mercado secundário. Na estruturação da carteira, a duration média recuou levemente para 10,24 anos. O destaque operacional positivo do mês foi a reestruturação do CRI Páteo Boa Vista, que resultou em um incremento na taxa de remuneração. Quanto aos riscos intrínsecos, o CRI Olimpo segue inadimplente na amortização bullet, embora a gestão ressalte que o laudo de garantias supera o saldo devedor atual.
Relatório de 2025-05-30
A forte alta do IPCA de fevereiro (1,31%) refletiu-se diretamente no carrego do **IBCR11**, impulsionando o lucro efetivo para R$ 1,18 por cota no mês de abril. Esse resultado permitiu a elevação no pagamento de dividendos para R$ 0,95 por cota, revertendo a queda do mês anterior, e possibilitou a retenção de R$ 0,23 como reserva para suavizar os rendimentos mensais futuros, dado o arrefecimento inflacionário projetado para os próximos meses. No aspecto de valuation, o fundo apresentou dinâmicas opostas: enquanto o valor patrimonial subiu para R$ 93,47 por cota, a cotação a mercado recuou de R$ 60,25 para R$ 57,62, aprofundando o deságio para expressivos 38,35%. A estrutura da carteira sofreu um alongamento considerável, com a duration média saltando de 6,78 para 10,34 anos, aumentando significativamente a sensibilidade a choques na curva de juros. Do lado dos riscos intrínsecos, a inadimplência do CRI Olimpo segue como o principal ofensor; a gestão e a securitizadora mantêm as tratativas de execução de garantias sob sigilo legal, restringindo a visibilidade sobre o cronograma de recuperação do crédito. Adicionalmente, o fundo realizou um pequeno incremento de alocação com a integralização de R$ 100 mil na terceira série do CRI Next.
Relatório de 2025-03-31
A defasagem do IPCA pressionou o pagamento de dividendos do **IBCR11** no mês de março de 2025, resultando em uma distribuição de R$ 0,79 por cota, frente aos R$ 0,90 registrados no período anterior. O lucro efetivo gerado no mês foi de R$ 0,71, exigindo o consumo de reservas acumuladas para sustentar o atual patamar de rendimentos mensais. Essa retração reflete diretamente a baixa variação do IPCA de janeiro (0,16%), que impacta o portfólio indexado com dois meses de atraso. Em contrapartida, a cota de mercado apresentou recuperação, subindo de R$ 55,81 para R$ 60,25, o que reduziu o expressivo deságio patrimonial de 39,55% para 34,57%, considerando o valor patrimonial atualizado de R$ 92,09 por cota. A carteira manteve sua alocação estrutural de 92,2% em CRIs, mas a duration média do portfólio alongou-se para 6,78 anos. Do lado dos riscos intrínsecos, a volatilidade inflacionária segue como um desafio para a previsibilidade do yield, enquanto a inadimplência no CRI Olimpo permanece no radar, com o devedor ainda em negociação após falhar na amortização bullet final. A gestão projeta, contudo, um alívio nos resultados de abril, impulsionado pela forte alta do IPCA de fevereiro (1,31%).
