URPR11 - Urca Prime Renda Fundo De Investimento Imobiliário - Fii

A conclusão do aporte no empreendimento Mariana Maria e a retomada das obras do projeto Nilo marcam o avanço operacional de junho, consolidando o alívio de caixa de R$ 18 milhões projetado no mês anterior. O saldo de aportes remanescentes recuou de R$ 61 milhões para R$ 57,98 milhões, refletindo a continuidade das alocações de capital. A distribuição de dividendos manteve-se estável em R$ 0,45 por cota, sustentada por uma geração de caixa de R$ 0,71, da qual R$ 0,20 em amortizações foram retidos para o financiamento das obras em andamento. No contraponto do portfólio, a operação Pardini exigiu uma renegociação para pagamento em 36 parcelas sucessivas, motivada por dificuldades no desligamento das últimas unidades do projeto.

A redução na distribuição de dividendos para R$ 0,45 por cota em maio reflete a estratégia de retenção de caixa, com R$ 0,22 por cota oriundos de amortizações sendo direcionados para a finalização de obras. O saldo remanescente de aportes do portfólio apresentou uma queda expressiva, passando de R$ 83,34 milhões no mês anterior para R$ 61 milhões. No campo operacional, a estruturação com investidor terceiro para o projeto Mariana Maria avançou para a fase de assinatura, confirmando um alívio de R$ 18 milhões no caixa a partir de julho. Adicionalmente, os empreendimentos Barbosa e D'Paula, anteriormente paralisados, evoluíram em suas auditorias, com o orçamento de Barbosa finalizado em R$ 24,9 milhões para término completo.

A distribuição de R$ 0,69 por cota em abril superou o guidance restritivo estabelecido no mês anterior, impulsionada por um recebimento de caixa ajustado de R$ 0,75 por cota. A gestão segue focada na alocação de capital para a finalização de obras, com o saldo remanescente recuando de R$ 85 milhões para R$ 83,34 milhões. O destaque operacional fica para a expectativa de entrada de R$ 5,7 milhões do empreendimento Maravista nos próximos meses e a estruturação de um CRI com terceiros para financiar o projeto Mariana Maria, o que pode desonerar o caixa do fundo a partir de julho de 2025. Paralelamente, o portfólio enfrenta desafios com as operações Barbosa e D'Paula, que tiveram obras paralisadas por estouro de orçamento e passam por auditoria para renegociação de garantias.

A não aprovação por falta de quórum da estratégia de segregação do portfólio exigiu uma reorganização interna imediata no URPR11, resultando em um redirecionamento de caixa para a conclusão de obras remanescentes que somam R$ 85 milhões. Como reflexo direto dessa mudança de rota, o dividendo de março recuou para R$ 0,80 por cota (ante R$ 0,82 em fevereiro), com a gestão estabelecendo um novo guidance restritivo de R$ 0,50 a R$ 0,55 para os próximos seis meses. O resultado contábil recuou para R$ 1,03 por cota, com geração de caixa de R$ 0,86. Do lado operacional, o Habite-se da fase 1 do Maravista foi aprovado, superando a etapa de protocolo do mês anterior, o que destravará recebimentos de desligamentos em breve. Adicionalmente, o mês contou com arrecadação atípica proveniente do leilão de três imóveis executados da carteira de Home Equity.

O aumento na distribuição para R$ 0,82 por cota e a efetivação da contribuição de caixa da operação Prima marcam a evolução operacional do URPR11 em fevereiro de 2025. A gestão concluiu a definição do modelo de segregação do portfólio entre ativos de renda e crescimento, restando apenas a superação de trâmites burocráticos para a apresentação oficial aos cotistas. O resultado contábil do mês atingiu R$ 1,07 por cota, com um resultado caixa de R$ 0,89, o que permitiu o pagamento dos proventos sem a necessidade de utilização de reservas de lucro. No portfólio de equity, o empreendimento Maravista avançou para R$ 140 milhões em VGV vendido, com o pedido de habite-se da fase 1 já protocolado e projeção de injeção de R$ 5 milhões no caixa do fundo nos próximos meses.

A reestruturação da operação Prima e o plano de segregação do portfólio marcam o início de 2025 para o URPR11, que distribuiu R$ 0,81 por cota no mês. O fundo, focado em CRIs pulverizados de loteamentos e multipropriedades, mantém forte alocação em IPCA (83,8%) e CDI (12,9%), entregando um dividend yield anualizado de 9,73%. A gestão trabalha para apresentar aos cotistas, em março, uma proposta de divisão entre ativos geradores de renda e ativos de crescimento. Adicionalmente, a conclusão da reestruturação da dívida Prima substituiu uma posição conversível por fluxo de caixa estável, agregando R$ 3,5 milhões anuais ao fundo.