Relatório de 2026-04-30
A aceleração nas recompras de imóveis diretos e o giro estratégico na carteira de FIIs ditaram o ritmo do **VRTM11** em abril de 2026. O fundo expandiu significativamente as recompras de 2 para 13 unidades imobiliárias (totalizando cerca de R$ 3,8 milhões), ao mesmo tempo em que reativou a gestão ativa de FIIs com desinvestimentos parciais no BICE11 e amortizações no VIUR11. No book de crédito, o fundo voltou a alocar no CRI Terrassa (aporte de R$ 0,9 milhão) e adquiriu R$ 5 milhões do CRI Evoke. Esse giro de ativos elevou a posição de caixa para R$ 25,3 milhões. Embora o pagamento de dividendos mensais tenha sido mantido em R$ 0,090 por cota (DY de 1,22%), a saúde financeira foi robustecida com o expressivo salto da reserva acumulada para R$ 0,063 por cota, mitigando riscos de oscilações futuras. O valuation patrimonial registrou leve melhora, com a cota patrimonial subindo para R$ 9,49, mantendo o desconto atrativo de P/VP em 0,78x, o que atrai investidores que avaliam se o fundo vale a pena.
Relatório de 2026-03-31
A inversão de fluxo na carteira de crédito marcou a dinâmica do **VRTM11** em março de 2026, com a venda de ativos totalizando R$ 1,5 milhão do CRI Terrassa, papel que havia sido alvo de aportes no mês anterior. O fundo pausou as movimentações no book de FIIs, contrastando com as liquidações recentes, e reduziu o ritmo de recompras de imóveis diretos de dez para apenas duas unidades (Habitat Vida e Gibran). Esse cenário de menor giro elevou a posição de caixa para R$ 24,2 milhões (cerca de 5% do patrimônio líquido). O pagamento de dividendos mensais foi mantido em R$ 0,090 por cota, sustentando um dividend yield de 1,22% ao mês, impulsionado pela leve retração da cota de mercado para R$ 7,40. O valuation do fundo segue descontado, com a cota patrimonial recuando para R$ 9,48, o que consolida um P/VP de 0,78x. A gestão reforçou a resiliência dos rendimentos ao elevar a reserva acumulada para R$ 0,037 por cota e o potencial kicker para R$ 0,093, mantendo o guidance de distribuição no intervalo de R$ 0,085 a R$ 0,095 para o primeiro semestre.
Relatório de 2026-02-28
O encerramento de posições em fundos imobiliários e a aceleração nas recompras de imóveis diretos reconfiguraram a liquidez do **VRTM11** em fevereiro de 2026. O fundo concluiu o desinvestimento no MCCI11, liquidou cotas do KNSC11 e AIEC11, e iniciou a saída do RINV11, liberando cerca de R$ 10 milhões e elevando o caixa total para R$ 23,2 milhões (frente aos R$ 13,6 milhões de janeiro). Na carteira de crédito, o fundo ampliou a exposição ao CRI Terrassa com uma nova aquisição de R$ 3,6 milhões (IPCA + 12,25% a.a.), superando o aporte de R$ 1 milhão do mês anterior. O ritmo de recompras de imóveis diretos saltou de 3 para 10 unidades, destacando-se 7 unidades do Vista Madalena (R$ 6 milhões) e 1 do Tumiaru (R$ 3,5 milhões). O pagamento de dividendos mensais permaneceu em R$ 0,090 por cota, com o dividend yield recuando levemente para 1,21% devido à valorização da cota de mercado para R$ 7,43. A cota patrimonial avançou para R$ 9,52, ajustando o desconto do valuation (P/VP) para 0,78x. A reserva acumulada e o potencial kicker mantiveram-se estáveis em R$ 0,031 e R$ 0,092 por cota, respectivamente, suportando o guidance de rendimentos para o semestre.
Relatório de 2026-01-31
A aceleração do IPCA para 0,33% e o início do desinvestimento no fundo MCCI11 marcaram a dinâmica de alocação do **VRTM11** em janeiro de 2026. O dividend yield mensal avançou para 1,24%, impulsionado pela queda da cota de mercado para R$ 7,27, enquanto a cota patrimonial subiu para R$ 9,41, aprofundando o desconto do valuation (P/VP) para 0,77x. O pagamento de dividendos foi mantido em R$ 0,090 por cota, suportado por uma reserva acumulada que recuou levemente para R$ 0,031. No portfólio de crédito, houve a aquisição de R$ 1 milhão no CRI Terrassa (IPCA + 12,25% a.a.). O ritmo de recompras de imóveis diretos desacelerou em relação ao mês anterior, registrando 3 unidades do empreendimento Habitat Vida por aproximadamente R$ 759 mil, mantendo o carrego do potencial kicker estável em R$ 0,092 por cota. As liberações de obras somaram R$ 2,1 milhões em 8 projetos. O caixa encerrou o período estável em R$ 13,6 milhões (cerca de 5% do patrimônio líquido), com recursos provenientes da venda de ativos direcionados para novas operações estruturadas e recebíveis imobiliários.
Relatório de 2025-12-31
A retomada das vendas na carteira de fundos imobiliários e a aquisição de 45 unidades no Longitude Vibe Itaim (SP) reverteram a contração de liquidez do **VRTM11** em dezembro de 2025. O caixa do fundo saltou de R$ 8,2 milhões para R$ 13,6 milhões, impulsionado pelo desinvestimento de aproximadamente R$ 1 milhão no fundo GARE11. No segmento de ativos diretos, o fundo comprometeu R$ 5,9 milhões no novo empreendimento paulistano e realizou liberações de R$ 2,5 milhões em obras. A dinâmica de recompras acelerou, totalizando 5 unidades (MGB, Vetter Coral Gables e Habitat Libertà) que injetaram cerca de R$ 3,1 milhões, embora o carrego do potencial kicker acumulado tenha recuado levemente para R$ 0,092 por cota. O pagamento de dividendos mensais permaneceu estável em R$ 0,090 por cota, mas o dividend yield contraiu para 1,22% devido à forte valorização da cota de mercado, que encerrou a R$ 7,39. Consequentemente, o desconto do valuation (P/VP) foi atenuado para 0,79x, acompanhando a alta do patrimônio líquido, com a cota patrimonial atingindo R$ 9,36. A reserva acumulada apresentou forte recuperação, dobrando para R$ 0,032 por cota. No aspecto macroeconômico, a aceleração do IPCA para 0,18% traz perspectiva positiva para a rentabilidade futura dos recebíveis imobiliários, considerando a defasagem de repasse.
Relatório de 2025-11-28
A aquisição de 8 unidades no empreendimento CK Artefacto (SC) e a forte redução de liquidez ditaram o ritmo do **VRTM11** em novembro de 2025. O caixa do fundo sofreu uma contração severa, caindo de R$ 16,0 milhões no mês anterior para R$ 8,2 milhões, reflexo direto do novo compromisso de R$ 10,7 milhões no ativo catarinense e de liberações de R$ 9,4 milhões em obras em andamento. Diferente do mês anterior, a venda de ativos da classe de fundos imobiliários foi nula, paralisando os desinvestimentos. O carrego do potencial kicker, por outro lado, avançou de R$ 0,087 para R$ 0,093 por cota, impulsionado pela recompra de três unidades diretas (MGB e Mirai Atibaia) que somaram quase R$ 1 milhão. O pagamento de dividendos mensais foi mantido em R$ 0,090 por cota, mas o dividend yield subiu para 1,32% devido à queda da cota de mercado para R$ 6,80, aprofundando o desconto do valuation para 0,73x (P/VP), visto que a cota patrimonial teve leve alta para R$ 9,28. A reserva acumulada continuou sua trajetória de queda, passando de R$ 0,021 para R$ 0,015 por cota. No front de riscos intrínsecos, a desaceleração do IPCA para 0,09% acende um alerta para a rentabilidade futura dos recebíveis imobiliários atrelados ao índice, devido à defasagem de repasse de 2 a 3 meses.
Relatório de 2025-10-31
A aquisição de 6 unidades no empreendimento Habitat Libertà (GO) e a aceleração positiva do IPCA reconfiguraram a dinâmica do **VRTM11** em outubro de 2025. O caixa do fundo continuou sua trajetória de queda, passando de R$ 18,9 milhões no mês anterior para R$ 16,0 milhões (cerca de 5% do patrimônio líquido), reflexo dos desembolsos de R$ 4,7 milhões em obras e do novo compromisso de R$ 4,2 milhões no ativo goiano. A venda de ativos da classe de fundos imobiliários desacelerou drasticamente, somando apenas R$ 0,2 milhões no mês com o encerramento definitivo das posições em OULG e VISC, acumulando R$ 57 milhões em desinvestimentos no ano. O carrego do potencial kicker avançou levemente de R$ 0,085 para R$ 0,087 por cota, impulsionado pela recompra de uma unidade no Edifício Gibran por R$ 638 mil. O pagamento de dividendos mensais manteve-se estável em R$ 0,090 por cota (dividend yield de 1,29%), enquanto a cota patrimonial recuou de R$ 9,32 para R$ 9,27, mantendo o valuation descontado em 0,75x (P/VP). A reserva acumulada sofreu nova retração marginal, passando de R$ 0,022 para R$ 0,021 por cota. No front de riscos intrínsecos, o fundo segue com o processo de escrituração das 3 unidades do Alpha Houses I, projetando um ganho futuro entre R$ 150 mil e R$ 200 mil por unidade, enquanto a virada positiva do IPCA (0,48%) alivia a pressão sobre a rentabilidade futura dos recebíveis imobiliários atrelados ao índice.
Relatório de 2025-10-27
Cancelamento de transação de aquisição de ativos e revogação da 3ª emissão de cotas do **VRTM11**.
O administrador e o gestor do **VRTM11** comunicaram que o fundo não integrará mais a transação de reorganização com o Ourinvest JPP Fundo de Investimento Imobiliário (OUJP). Com isso, a proposta de aquisição de 50% dos ativos do OUJP foi definitivamente revogada, resultando no cancelamento da pretendida 3ª emissão de cotas do **VRTM11** e de sua respectiva oferta pública.
Relatório de 2025-09-30
A aquisição de 8 unidades no empreendimento Habitat Casa Laguna (GO) por R$ 5,8 milhões e a reciclagem do portfólio de recebíveis ditaram o ritmo do **VRTM11** em setembro de 2025. O caixa do fundo recuou de R$ 26,2 milhões para R$ 18,9 milhões, reflexo da desaceleração na venda de ativos da classe de fundos imobiliários, que somaram R$ 4,1 milhões no mês com o encerramento da posição em BRCO e reduções em OULG e VISC. Na carteira de crédito, a gestão realizou a compra de R$ 8,7 milhões do CRI Gafisa II e a venda de R$ 6,0 milhões do CRI Terrassa. O carrego do potencial kicker avançou para R$ 0,085 por cota, impulsionado pela recompra de 6 unidades diretas. O pagamento de dividendos mensais permaneceu estável em R$ 0,090 por cota (dividend yield de 1,29%), enquanto a cota patrimonial subiu levemente para R$ 9,32, mantendo o P/VP descontado em 0,75x. A reserva acumulada sofreu retração, passando de R$ 0,033 para R$ 0,022 por cota. No front de riscos intrínsecos, o fundo detalhou os custos de escrituração das 3 unidades inadimplentes do Alpha Houses I, estimando um desembolso adicional de R$ 500 mil, embora projete um ganho potencial futuro na comercialização. Além disso, a deflação recente do IPCA acende um alerta para a rentabilidade futura dos recebíveis imobiliários atrelados ao índice.
Relatório de 2025-09-19
O fundo **VRTM11** divulgou proposta para realizar uma união de ativos com o Ourinvest JPP FII (OUJP). A operação consiste na aquisição, por parte do **VRTM11**, de uma parcela equivalente a 50% dos ativos e da base de investidores do OUJP, com pagamento estruturado em recursos financeiros e novas cotas a serem emitidas no âmbito da 3ª emissão do **VRTM11**.
A proposta de venda de ativos, enviada em 19 de setembro de 2025, estabelece que a aquisição ocorrerá pelo valor contábil dos ativos no patrimônio do OUJP. Após a conclusão da alienação, o OUJP passará por dissolução e liquidação, com a consequente entrega das cotas de emissão do **VRTM11** aos investidores do fundo liquidado. A eficácia da transação depende de condições precedentes e da aprovação dos cotistas do OUJP em assembleia geral.
Relatório de 2025-09-16
O fundo imobiliário **VRTM11** comunicou ao mercado que está avaliando uma potencial união de fundos com o Ourinvest JPP FII (OUJP). A transação em estudo visa a aquisição, pelo **VRTM11**, de 50% dos ativos e a incorporação da base de investidores do OUJP, com subsequente dissolução e liquidação deste último.
O pagamento da aquisição dos ativos está estruturado para ocorrer por meio de recursos financeiros e da emissão de novas cotas decorrentes de uma potencial 3ª emissão pública do **VRTM11**. A proposta formal de aquisição dos ativos deve ser apresentada ao OUJP em um prazo estimado de até 90 dias corridos contados a partir da divulgação deste Fato Relevante.
Relatório de 2025-08-29
A aceleração na venda de ativos da classe de fundos imobiliários, somando R$ 10,8 milhões em desinvestimentos, impulsionou o caixa do **VRTM11** para R$ 26,2 milhões em agosto de 2025, praticamente o dobro do reportado no mês anterior. A gestão encerrou posições em JSRE e OUJP, além de reduzir a exposição em ativos logísticos e de recebíveis, direcionando a liquidez para futuras operações estruturadas. No book de imóveis diretos, a dinâmica operacional foi marcada pela aquisição de 8 unidades na planta do empreendimento Daxo Rhodes (SC), com compromisso de R$ 10,6 milhões, e por um salto nas recompras, que passaram de 3 para 12 unidades no mês. Contudo, o portfólio enfrentou um evento de inadimplência no projeto Alpha Houses I, forçando o fundo a iniciar a escrituração de 3 unidades dadas em garantia. Na frente de valuation, a cota patrimonial apresentou leve avanço para R$ 9,29, enquanto a cota de mercado recuou para R$ 6,96, aprofundando o desconto do P/VP para 0,75x. O pagamento de dividendos foi mantido em R$ 0,090 por cota, entregando um dividend yield mensal de 1,29%, suportado por uma reserva acumulada que subiu marginalmente para R$ 0,033 por cota, enquanto o carrego do potencial kicker permaneceu estável em R$ 0,078.
Relatório de 2025-07-31
A alocação de R$ 30 milhões no CRI Fibra e a forte redução do caixa para R$ 13,2 milhões marcaram a rotação de portfólio do **VRTM11** em julho de 2025. Em contraste com o mês anterior, o ritmo de desinvestimento na classe de fundos imobiliários desacelerou, somando apenas R$ 1,5 milhão em vendas de posições como GARE, OUJP, JPPA e JSRE. Na frente de valuation, a cota patrimonial recuou de R$ 9,33 para R$ 9,27, acompanhada pela cota de mercado que cedeu para R$ 7,04, mantendo o P/VP descontado em 0,76x. O pagamento de dividendos permaneceu estável em R$ 0,090 por cota, entregando um dividend yield mensal de 1,28%. Diferente do semestre anterior, a gestão conseguiu recompor a reserva acumulada, que saltou para R$ 0,032 por cota, reforçando a segurança para os rendimentos mensais futuros. No book de imóveis diretos, o ritmo de recompras diminuiu de cinco para três unidades, resultando em um leve ajuste negativo no carrego do potencial kicker, que passou de R$ 0,080 para R$ 0,078 por cota.
Relatório de 2025-06-30
A elevação do caixa para R$ 36,1 milhões e o desinvestimento de R$ 7,4 milhões na classe de fundos imobiliários reconfiguraram a liquidez do **VRTM11** no encerramento do semestre. Na frente de valuation, a cota patrimonial apresentou leve avanço, passando de R$ 9,30 para R$ 9,33, enquanto a cota de mercado recuou de R$ 7,16 para R$ 7,10, ampliando o desconto do fundo no mercado secundário (P/VP de 0,76x). O pagamento de dividendos foi mantido em R$ 0,090 por cota, entregando um dividend yield mensal de 1,27%. Para sustentar esses rendimentos mensais, a gestão consumiu mais uma parcela da reserva acumulada, que encolheu de R$ 0,028 para R$ 0,020 por cota. O book de CRIs registrou a venda total do CRI LAR por R$ 5,1 milhões, e a carteira de imóveis diretos avançou com a recompra de cinco unidades (projetos Stillo Barra e Mirai Atibaia) e liberações de R$ 1,7 milhão para nove obras, reforçando o carrego do potencial kicker acumulado, que atingiu a marca de R$ 0,080 por cota.
Relatório de 2025-05-31
O pedido de Recuperação Judicial da Indústria de Cerâmica Fragnani, protocolado em 21 de maio, consolidou o cenário de estresse na carteira de crédito do **VRTM11**, exigindo a manutenção da provisão de 81% sobre o ativo. Comparado ao mês anterior, o valuation do fundo sofreu leves ajustes: a cota patrimonial recuou de R$ 9,35 para R$ 9,30, e a cota de mercado passou de R$ 7,20 para R$ 7,16. Apesar da pressão intrínseca, o pagamento de dividendos foi mantido em R$ 0,090 por cota (dividend yield de 1,26%). A sustentação desses rendimentos mensais, contudo, consumiu mais uma parcela da reserva acumulada, que caiu de R$ 0,032 para R$ 0,028 por cota. Na frente operacional, a gestão realizou a venda de ativos na classe de FIIs (zerando a posição em BROF) para alocar no ORCE11, buscando um carrego superior. No book de imóveis diretos, houve a recompra de uma unidade do projeto Haia Boa Vista e a liberação de R$ 2,5 milhões para avanço físico de 11 obras, mantendo o caixa em R$ 23,4 milhões.
Relatório de 2025-05-22
**VRTM11** comunica pedido de recuperação judicial da devedora Fragnani, sem impacto previsto no pagamento de dividendos. O fundo **VRTM11** tomou conhecimento do Pedido de Recuperação Judicial formulado pelo grupo Fragnani, devedor de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) nos quais o fundo possui 1,08% de seu Patrimônio Líquido alocado.
Relatório de 2025-04-30
A provisão de 81% de perda no CRI Cerâmica Fragnani e a alocação de R$ 11,9 milhões em novos imóveis diretos e avanço de obras marcaram a transição do **VRTM11** em abril de 2025. Comparado ao mês anterior, o fundo reduziu seu caixa de R$ 26,0 milhões para R$ 23,6 milhões, direcionando capital para os empreendimentos Mirai Patriani Suzano e Atibaia, que oferecem taxas de IPCA+11,5% a.a. Na frente de fundos imobiliários, a venda de ativos somou R$ 7,4 milhões, encerrando posições em ALZR, RBRY e XPML. O patrimônio líquido apresentou leve alta, alcançando R$ 439,1 milhões, enquanto a cota de mercado avançou de R$ 7,05 para R$ 7,20, ajustando o múltiplo P/VP para 0,77x. O pagamento de dividendos foi mantido em R$ 0,090 por cota, entregando um dividend yield mensal de 1,25%. A reserva acumulada recuou de R$ 0,036 para R$ 0,032 por cota, reflexo da distribuição de rendimentos mensais e da dinâmica de resultados. O carrego da carteira exige cautela devido à piora na inadimplência do CRI Fragnani, que agora afeta juros e amortização, forçando a gestão a marcar o ativo a 19% da curva.
Relatório de 2025-03-31
A expressiva venda de ativos na classe de Fundos Imobiliários, que somou R$ 21,7 milhões, e o novo aporte no Icon Residence Club reconfiguraram a alocação do **VRTM11** em março de 2025. O movimento gerou um caixa robusto de R$ 26,0 milhões, preparando o terreno para futuras alocações e garantindo liquidez. No mercado secundário, a cota apresentou valorização, saltando de R$ 6,65 para R$ 7,05, o que ajustou o valuation e o múltiplo P/VP para 0,76x. O pagamento de dividendos foi mantido em R$ 0,090 por cota, entregando um dividend yield mensal de 1,28%. O patrimônio líquido do fundo cresceu para R$ 437,5 milhões. Na frente de imóveis diretos, sete recompras geraram R$ 221 mil de kicker, impulsionando a reserva acumulada, que avançou de R$ 0,027 para R$ 0,036 por cota. Contudo, o carrego da carteira de crédito exige atenção: o CRI Indústria Cerâmica Fragnani apresentou inadimplência na parcela de amortização nos meses de fevereiro e março, pagando apenas os juros. A dinâmica atual reflete uma gestão que busca equilibrar a geração de rendimentos mensais com a mitigação de riscos intrínsecos em um cenário de IPCA positivo.
