VRTA11 - Fator Verità Fundo De Investimento Imoboliário - Fii

A transição da inflação para o campo positivo e a redução da reserva acumulada ditaram a dinâmica do VRTA11 em outubro de 2025. O fundo manteve a distribuição em R$ 0,85 por cota, consumindo parte da reserva, que recuou de R$ 0,79 para R$ 0,68 por cota no comparativo mensal. No mercado secundário, a cotação sofreu desvalorização, encerrando a R$ 77,99 e comprimindo o múltiplo P/VP para 0,93x. A movimentação do portfólio totalizou R$ 9,7 milhões em novas alocações nos CRIs Epitácio e Summus, contrapondo-se ao resgate antecipado de R$ 5,3 milhões do CRI Grupo Mateus II. O saldo de operações compromissadas reversas apresentou leve alta, fechando em R$ 56,0 milhões com vencimento para dezembro de 2025.

A continuidade da desalavancagem marcou o mês de setembro com a quitação de R$ 12,9 milhões em compromissadas reversas, reduzindo o saldo devedor para R$ 55,3 milhões. O fundo manteve a distribuição de R$ 0,85 por cota, enquanto a reserva acumulada apresentou recuperação, passando de R$ 0,72 para R$ 0,79 por cota. No mercado secundário, a cotação reagiu positivamente, encerrando a R$ 79,30, o que elevou o múltiplo P/VP para 0,94x. A gestão seguiu reciclando o portfólio com R$ 9,1 milhões em novas alocações e R$ 34,2 milhões em vendas e resgates antecipados, além de reportar impactos da deflação recente do IPCA nos recebíveis indexados à inflação.

A quitação antecipada de R$ 100,7 milhões em operações compromissadas reversas marcou a forte desalavancagem do VRTA11 em agosto de 2025, reduzindo o saldo devedor dessas obrigações para R$ 67,4 milhões. Na ponta compradora, a gestão ampliou a posição no CRI Epitácio com um aporte adicional de R$ 9,2 milhões (CDI + 4,00% a.a.), enquanto realizou vendas pontuais que somaram R$ 16,2 milhões nos CRIs Gafisa II, Patrimônio e Residence Entreserras. A distribuição de rendimentos foi mantida em R$ 0,85 por cota, exigindo o consumo de parte da reserva acumulada, que recuou de R$ 0,81 para R$ 0,72 por cota. No mercado secundário, a cotação aprofundou a queda, fechando o mês a R$ 75,87 e comprimindo o múltiplo P/VP para 0,91x, movimento que a gestão associa às expectativas de elevação da taxa de juros.

A venda de R$ 40 milhões do CRI JRM e a contratação de R$ 27 milhões em compromissadas reversas ditaram a movimentação do portfólio do VRTA11 em julho de 2025. O fundo manteve a distribuição em R$ 0,85 por cota, mas observou uma recuperação em sua reserva acumulada, que subiu de R$ 0,76 para R$ 0,81 por cota na comparação mensal. No mercado secundário, a cotação sofreu forte desvalorização, recuando de R$ 81,59 para R$ 77,23, o que reduziu o P/VP para 0,93x. Em paralelo, a gestão alocou R$ 35 milhões no CRI Epitácio (CDI + 4,00% a.a.) e, no início de agosto, quitou antecipadamente R$ 79 milhões em operações compromissadas, reduzindo a alavancagem geral da carteira.

A contratação de R$ 80 milhões em novas compromissadas reversas e a aquisição de R$ 75 milhões em novos CRIs atrelados ao CDI marcaram a estratégia de alocação do VRTA11 em junho de 2025. O fundo manteve a distribuição de R$ 0,85 por cota, consumindo parte da reserva acumulada, que recuou de R$ 1,02 para R$ 0,76 por cota na comparação mensal. No mercado secundário, a cota apresentou leve recuperação frente a maio, fechando a R$ 81,59 (P/VP de 0,97x), enquanto a gestão renovou integralmente o estoque anterior de R$ 57 milhões em operações compromissadas para viabilizar as novas movimentações do portfólio.

A provisão integral (100%) para o CRI Fragnani II, motivada pelo pedido de Recuperação Judicial da devedora, e a elevação da reserva de lucros para R$ 1,02 por cota ditaram o ritmo do VRTA11 em maio de 2025. O fundo realizou a aquisição de R$ 10 milhões no CRI Guestier (IPCA + 12% a.a.) e alienou o CRI Shopping Limeira por R$ 4 milhões, enquanto a cota a mercado sofreu nova desvalorização, recuando para R$ 80,99 (P/VP de 0,95x). Adicionalmente, houve a quitação de R$ 5,2 milhões em compromissadas reversas, reduzindo a alavancagem de curto prazo da carteira.

O Fundo Fator Veritá (VRTA11) comunicou o pedido de recuperação judicial formulado pelo Grupo Fragnani, devedor de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) das 1ª e 2ª Séries da 6ª Emissão da Habitasec Securitizadora S.A. O Fundo possui 4,17% do seu patrimônio líquido alocado nestes ativos. O administrador informou que o pedido de recuperação judicial não afetará o pagamento de dividendos previsto. Segundo o documento, os CRIs são classificados como créditos extraconcursais, o que os exclui dos efeitos do plano de recuperação judicial, e possuem garantias que suportam o saldo devedor da operação. A gestão e o administrador afirmaram acompanhar a situação para adotar as medidas necessárias à proteção dos interesses dos cotistas.

A aquisição de R$ 40 milhões no CRI Summus e a recomposição expressiva da reserva acumulada para R$ 0,93 por cota marcaram o mês de abril, compensando a ampliação do deságio da cota a mercado, que recuou para R$ 82,96 (P/VP de 0,94x). A gestão formalizou uma provisão de 10% no CRI Cerâmica Fragnani devido à inadimplência contínua e elevou a posição em compromissadas reversas em R$ 13 milhões para suportar os novos investimentos.

A valorização da cota a mercado para R$ 83,94 reduziu o deságio patrimonial do fundo para 4,0% (P/VP de 0,96x), enquanto a gestão lidou com a inadimplência parcial do CRI Cerâmica Fragnani e realizou vendas pontuais nos FIIs RBRY11 e SNME11. O rendimento foi mantido em R$ 0,85 por cota, consumindo parte da reserva acumulada, que recuou de R$ 0,64 para R$ 0,58 por cota no fechamento de março de 2025.

A aquisição de R$ 40 milhões no CRI Summus e a gestão ativa de compromissadas reversas marcaram o mês de fevereiro, impulsionando a reserva acumulada do fundo para R$ 0,64 por cota. O rendimento foi mantido em R$ 0,85 por cota, enquanto o desconto patrimonial recuou para 10,1% com a leve valorização da cota a mercado para R$ 78,84, frente aos R$ 78,00 do mês anterior.

A distribuição de R$ 0,85 por cota em janeiro de 2025 reflete um dividend yield mensal de 1,09%, impulsionado pela alocação majoritária em CRIs indexados ao IPCA (97,1%). O portfólio encerrou o mês com um desconto patrimonial de 11,5%, negociado a R$ 78,00 no mercado secundário. Foram realizadas novas alocações que superam R$ 80 milhões em CRIs de energia renovável e loteamento, com taxas médias superiores a IPCA + 9,50%. A carteira mantém uma reserva acumulada de R$ 0,58 por cota para estabilização de rendimentos futuros, enquanto mais de 99% dos ativos de crédito permanecem adimplentes.