Relatório de 2026-04-30
O recebimento de multa rescisória atípica impulsionou a geração de caixa do **GRUL11** neste mês, revertendo a tendência de consumo de reservas observada no período anterior. O lucro caixa saltou para R$ 2,39 milhões, superando o patamar de pagamento de dividendos mantido em R$ 0,08 por cota (R$ 1,97 milhão no total). Com isso, o saldo de lucros retidos apresentou forte recuperação, passando de R$ 870 mil para R$ 1,29 milhão. No mercado secundário, a cotação do fundo registrou valorização, subindo de R$ 8,45 para R$ 8,70, movimento que comprimiu o carrego real líquido projetado para IPCA + 10,82% a.a. A vacância física permaneceu zerada, com a nova ocupação ocorrendo imediatamente após a devolução do módulo pela Total Express no dia 06 de abril. O valuation patrimonial sofreu leve ajuste negativo, recuando para R$ 237,9 milhões. A operação mantém solidez com contratos de longo prazo e inquilinos focados em e-commerce e carga aérea, sustentando a atratividade dos rendimentos mensais.
Relatório de 2026-03-31
A substituição antecipada de inquilino no Galpão G200 garantiu a manutenção da vacância zerada do **GRUL11**, mitigando o risco de vacância física após o aviso de saída da Total Express. No mercado secundário, a cota sofreu nova desvalorização, recuando de R$ 9,03 para R$ 8,45, o que impulsionou o carrego real líquido projetado para IPCA + 11,22% a.a. O valuation patrimonial registrou leve alta, alcançando R$ 238,1 milhões. A gestão manteve o pagamento de dividendos em R$ 0,08 por cota (R$ 1,97 milhão total), valor que novamente superou a geração de caixa do mês (R$ 1,88 milhão). Consequentemente, o saldo de lucros retidos foi consumido de R$ 963 mil para R$ 870 mil, reforçando o ponto de atenção sobre a sustentabilidade dos rendimentos mensais no médio prazo, apesar da solidez operacional e ausência de inadimplência.
Relatório de 2026-03-18
O fundo **GRUL11** assinou um novo contrato de subcessão para uma área de 1.988 m² correspondente ao Módulo 17 do Galpão G200 no empreendimento Parque Logístico Aero I, situado no Aeroporto Internacional de São Paulo/Guarulhos. A ocupação pelo novo subcessionário está condicionada à saída da atual locatária, Tex Courier S.A. ('Total Express'), programada para ocorrer até o dia 06 de abril de 2026.
Com essa nova contratação, a vacância física do portfólio do **GRUL11** permanece reportada em 0%, mitigando o risco de desocupação prolongada do ativo e mantendo estável a taxa de ocupação do fundo.
Relatório de 2026-03-10
Encerramento de contrato de formador de mercado do fundo **GRUL11** com a XP Investimentos. O Banco Daycoval S.A., na qualidade de administrador do **GRUL11**, informou o encerramento do contrato de prestação de serviços de fomento de mercado celebrado com a XP Investimentos Corretora de Câmbio, Títulos e Valores Mobiliários S.A. Com o término do acordo, a instituição deixará de realizar as atividades de manutenção de ofertas firmes de compra e venda das cotas em ambiente de negociação na B3.
A administração comunicou que eventual contratação de nova instituição para exercer a atividade de fomento de mercado será oportunamente divulgada. O fato relevante de caráter operacional não altera as condições de pagamento de dividendos ou venda de ativos do portfólio do fundo.
Relatório de 2026-02-27
A desvalorização da cota no mercado secundário para R$ 9,03 elevou o carrego real líquido do **GRUL11** para IPCA + 10,35% a.a., ampliando o desconto percebido em relação aos pares logísticos. O valuation patrimonial apresentou leve recuperação no mês, atingindo R$ 237,1 milhões. A gestão manteve o pagamento de dividendos em R$ 0,08 por cota, totalizando um desembolso de R$ 1,97 milhão, o que novamente superou o resultado caixa gerado, que recuou para R$ 1,82 milhão. Esse descasamento contínuo consumiu mais uma parcela dos lucros retidos, reduzindo o saldo acumulado para R$ 963 mil, evidenciando um risco intrínseco e ponto de atenção quanto à sustentabilidade dos rendimentos mensais no médio prazo. No âmbito operacional, a vacância física permanece zerada nos 43.274 m² de ABL, com os galpões mantendo certificação LEED e ocupação plena por inquilinos focados em e-commerce e carga aérea, sem inadimplência registrada no período.
Relatório de 2026-01-30
A contínua valorização da cota no mercado secundário, que atingiu R$ 9,16 em janeiro de 2026, comprimiu o carrego real líquido do **GRUL11** para IPCA + 10,06% a.a., refletindo a percepção de desconto frente aos pares de logística. O valuation do fundo registrou leve retração, com o patrimônio líquido recuando para R$ 236 milhões. A gestão manteve o pagamento de dividendos em R$ 0,08 por cota, gerando um desembolso total de R$ 1,97 milhão frente a um resultado caixa de R$ 1,86 milhão no mês. Esse descasamento recorrente provocou uma nova redução no saldo de lucros retidos, que caiu de R$ 1,22 milhão para R$ 1,11 milhão, reforçando o ponto de atenção sobre a sustentabilidade dos rendimentos mensais no médio prazo. Operacionalmente, a vacância física permanece zerada nos 43.274 m² de ABL, e a composição de inquilinos segue inalterada, com a Total Express mantendo sua fatia de 4,6% da área locável.
Relatório de 2025-12-31
A expressiva valorização no mercado secundário, que elevou a cota do **GRUL11** de R$ 8,22 para R$ 9,09 no fechamento de 2025, comprimiu o carrego real líquido da carteira para IPCA + 10,11% a.a., refletindo um fechamento no desconto patrimonial que agora se situa em 5,2%. O valuation do fundo apresentou leve alta, com o patrimônio líquido alcançando R$ 236,7 milhões. Apesar da manutenção do pagamento de dividendos em R$ 0,08 por cota, a operação gerou um resultado caixa de R$ 1,87 milhão frente a uma distribuição de R$ 1,97 milhão. Esse descasamento resultou em nova queda do saldo de lucros retidos, que passou de R$ 1,32 milhão no mês anterior para R$ 1,22 milhão, exigindo atenção quanto à sustentabilidade dos rendimentos mensais a médio prazo. A vacância física segue zerada, e a Total Express mantém sua fatia de 4,6% da ABL, indicando que o aviso prévio de rescisão ainda não impactou a ocupação física dos galpões.
Relatório de 2025-11-30
A confirmação do guidance de distribuição de R$ 0,08 por cota para o próximo ano dita o tom do relatório de novembro do **GRUL11**, contrastando com o contínuo consumo do saldo de lucros retidos. O valor patrimonial do fundo registrou leve retração, passando de R$ 236,8 milhões no mês anterior para R$ 236,5 milhões. No mercado secundário, a cota apresentou sutil valorização para R$ 8,22, o que ajustou o carrego real líquido da carteira para IPCA + 11,31% a.a. A vacância física permanece zerada (0%), com a Total Express ainda figurando no portfólio com 4,6% da ABL, indicando que o aviso prévio de rescisão segue em curso sem impacto imediato na receita imobiliária. Contudo, o resultado não distribuído recuou de R$ 1,44 milhão para R$ 1,32 milhão, exigindo monitoramento quanto à sustentabilidade dos rendimentos mensais a médio prazo, especialmente frente à necessidade de nova locação para mitigar riscos de vacância futura. A gestão reforça a qualidade dos ativos, que possuem certificação LEED, e a ausência de inadimplência no período.
Relatório de 2025-10-31
A rescisão antecipada do contrato de subcessão pela inquilina Total Express marca o principal evento operacional do **GRUL11** neste mês, introduzindo um desafio de repaginação para 4,6% da área bruta locável (1.988 m²) do complexo no Aeroporto de Guarulhos. Durante o aviso prévio de 180 dias, a receita imobiliária permanece blindada, garantindo a manutenção do pagamento de dividendos no patamar de R$ 0,08 por cota. No aspecto de valuation, o valor patrimonial apresentou um leve acréscimo, passando de R$ 236,5 milhões para R$ 236,8 milhões, enquanto a cota a mercado estabilizada em R$ 8,20 ajustou o carrego real líquido da carteira para IPCA + 11,30% a.a., uma sutil expansão frente aos 11,26% do mês anterior. O saldo de lucros retidos manteve sua trajetória de leve consumo, recuando para R$ 1,44 milhão, exigindo monitoramento quanto à sustentabilidade dos rendimentos mensais a médio prazo, especialmente frente à necessidade de nova locação para evitar impacto na vacância física futura e manter a atratividade do ativo perante o mercado.
Relatório de 2025-10-16
**GRUL11** comunica notificação de rescisão antecipada de contrato de subcessão de área logística.
O fundo imobiliário **GRUL11** reportou que a subcessionária Tex Courier S.A. comunicou a decisão de rescindir antecipadamente o contrato referente ao Módulo 17 do Galpão G200, situado no Parque Logístico Aero I. O espaço desocupado representa 1.988,00 m² de área bruta locável (ABL), equivalente a 4,6% da área total do imóvel. O fundo **GRUL11** já iniciou tratativas comerciais para a recolocação da área de modo a preservar as futuras distribuições e rendimentos do portfólio.
Relatório de 2025-09-30
A manutenção do guidance de rendimentos mensais em R$ 0,08 por cota consolida a previsibilidade de caixa do **GRUL11** para o próximo ano, enquanto a cota a mercado registrou leve avanço para R$ 8,20 no fechamento de setembro de 2025. Esse movimento ajustou o carrego real líquido da carteira para IPCA + 11,26% a.a., refletindo uma sutil expansão frente aos 11,24% do mês anterior. O valor patrimonial apresentou ligeira retração, fixando-se em R$ 236,5 milhões. No âmbito operacional, a vacância permanece zerada nos 43.274 m² do complexo logístico no Aeroporto de Guarulhos, sem registro de inadimplência. O saldo de lucros retidos continuou sua trajetória de consumo, recuando de R$ 1,58 milhão para R$ 1,45 milhão. A estrutura atípica de subcessão, com valor residual zero em 2062 e repasse de 50% das receitas à concessionária, segue como o principal vetor de desconto no valuation do ativo perante seus pares de mercado, exigindo do investidor a compreensão de que parte do pagamento de dividendos atua como amortização do principal.
Relatório de 2025-08-29
A concretização do novo patamar de dividendos marcou o mês de agosto para o **GRUL11**, com a distribuição recuando para R$ 0,08 por cota, alinhando-se ao guidance previamente sinalizado pela gestão. Essa transição nos rendimentos mensais foi acompanhada por uma leve valorização na cota a mercado, que subiu de R$ 8,09 para R$ 8,18, comprimindo marginalmente o carrego real líquido para IPCA + 11,24% a.a. O valor patrimonial permaneceu estável na casa dos R$ 236,7 milhões. Operacionalmente, a tese de investimento segue ancorada na ocupação plena dos 43.274 m² no Aeroporto de Guarulhos, sem qualquer inadimplência registrada. O saldo de lucros retidos sofreu uma leve redução, passando de R$ 1,68 milhão no mês anterior para R$ 1,58 milhão. O mercado continua precificando o deságio do ativo em virtude da estrutura de subcessão com valor residual zero ao término do contrato em 2062, um dos principais riscos intrínsecos ao valuation da carteira que exige atenção contínua dos investidores.
Relatório de 2025-07-31
A reprecificação da cota a mercado para R$ 8,09 impulsionou o carrego real líquido do **GRUL11** para IPCA + 11,42% a.a. no fechamento de julho, evidenciando um aprofundamento do deságio frente ao valor patrimonial, que recuou levemente para R$ 236,6 milhões. O fundo imobiliário confirmou o pagamento de dividendos no patamar de R$ 0,11 por cota, mas a gestão alertou formalmente que esta dinâmica de rendimentos mensais está em seus momentos finais, com o guidance de R$ 0,08 entrando em vigor a partir de setembro. Operacionalmente, a vacância física permanece inalterada em 0% nos 43.274 m² de Área Bruta Locável (ABL) do Aeroporto de Guarulhos, sustentando a geração de caixa que permitiu um novo acréscimo no saldo de lucros retidos, saltando de R$ 1,42 milhão no mês anterior para R$ 1,68 milhão. O cenário exige atenção ao valuation do ativo, visto que a tese de investimento embute um valor residual zero ao término do direito de exploração em 2062, fator que continua pesando na percepção de risco e na liquidez no mercado secundário.
Relatório de 2025-06-30
A elevação do carrego real líquido para IPCA + 10,95% a.a. marca o fechamento de junho para o **GRUL11**, refletindo um ajuste na rentabilidade projetada mesmo com a cota a mercado estabilizada em R$ 8,40. O fundo imobiliário manteve o pagamento de dividendos em R$ 0,11 por cota, dinâmica sustentada por uma vacância física inalterada em 0% nos três galpões do Aeroporto de Guarulhos. O patrimônio líquido do fundo segue na casa dos R$ 236,8 milhões, evidenciando um deságio persistente no mercado secundário. O destaque operacional do mês foi o incremento no acúmulo de lucros retidos, que saltou de R$ 1,2 milhão no mês anterior para R$ 1,42 milhão (somando o saldo de 2024 ao retido de 2025), reforçando o caixa antes da já precificada redução dos rendimentos mensais. A gestão reitera que o patamar de R$ 0,11 será mantido apenas até agosto de 2025, com o guidance apontando para R$ 0,08 a partir de setembro, exigindo atenção aos riscos do valuation de subcessão que prevê valor residual zero ao término do direito de exploração em 2062.
Relatório de 2025-05-30
A desvalorização da cota a mercado no fechamento de maio elevou o carrego real líquido anualizado do **GRUL11** para IPCA + 10,45% a.a., ampliando o prêmio de risco em relação ao mês anterior. Negociado a R$ 8,40 (ante R$ 8,75 em abril), o fundo imobiliário passou a apresentar um deságio de 12,5% frente à sua cota patrimonial de R$ 9,60. A dinâmica de pagamento de dividendos permanece inalterada em R$ 0,11 por cota, suportada por uma vacância física que segue zerada e um acúmulo de lucros retidos que evoluiu de R$ 991 mil para R$ 1,2 milhão. A gestão reforça o guidance de redução estrutural dos rendimentos mensais para o patamar de R$ 0,08 a partir de setembro de 2025, fator que exige monitoramento contínuo no mercado secundário. O valuation do portfólio logístico, composto por três galpões no Aeroporto de Guarulhos, mantém-se ancorado no modelo de subcessão com valor residual zero ao término do direito de exploração em fevereiro de 2062.
Relatório de 2025-04-30
A expressiva valorização da cota a mercado comprimiu o prêmio de risco do portfólio, levando o carrego real líquido anualizado do **GRUL11** de 11,19% no mês anterior para 10,02% (IPCA+) no fechamento de abril. Negociado a R$ 8,75, o fundo reduziu seu deságio frente ao patrimônio para a faixa de 9%, entregando um retorno total de 12,01% no período. A dinâmica de pagamento de dividendos segue ancorada no patamar de R$ 0,11 por cota, sustentada por uma vacância física zerada e retenção de lucros acumulada de R$ 991 mil. Contudo, a gestão oficializou que os rendimentos mensais sofrerão uma redução estrutural para aproximadamente R$ 0,08 por cota a partir de setembro de 2025, o que exige atenção aos riscos de reprecificação no mercado secundário. O valuation permanece baseado no modelo de subcessão com valor residual zero ao término do direito de exploração em fevereiro de 2062.
Relatório de 2025-03-31
A expressiva valorização de 12,03% acumulada no bimestre impulsionou a cota de mercado do **GRUL11** para R$ 8,02 no fechamento de março de 2025, ajustando o carrego real líquido anualizado para 11,19%. Este patamar de preço reflete um spread de 3,34% sobre a NTN-B 2035, métrica que a gestão classifica como incompatível frente às severas barreiras de entrada do ativo logístico premium localizado no Aeroporto de Guarulhos. A dinâmica de pagamento de dividendos permanece inalterada em relação ao mês anterior, com a distribuição de R$ 0,11 por cota e a manutenção do guidance para este mesmo valor até agosto de 2025. O valuation do portfólio segue ancorado no modelo de subcessão com valor residual zero em 2062, sustentado por uma vacância física zerada e ocupação integral por players líderes de e-commerce e carga aérea.
