Análise Estratégica IA do Fundo Imobiliário HDOF11
A formalização de novos cronogramas e o avanço físico das obras ditaram o ritmo do **HDOF11** no fechamento do primeiro trimestre de 2026. O projeto Haddock saltou de 52,64% para 60,40% de execução, superando a curva original prevista. Em contrapartida, o ativo Itacema subiu para 47,05%, mas mantém um gap expressivo frente aos 67,53% planejados, seguindo com tratativas de replanejamento devido a sinistros no subsolo. O projeto Cônego avançou marginalmente para 18,82% e teve sua entrega oficialmente postergada de março para setembro de 2027, reflexo de exigências do Metrô e reforços estruturais vizinhos. O projeto Franca, na reta final com 93,48% de conclusão, também sofreu ajuste de prazo, passando de março para maio de 2026. A estrutura de capital do fundo mantém a alavancagem via CRI estabilizada na casa dos R$ 300,8 milhões. Como o portfólio foca em desenvolvimento para futura venda de ativos, não há pagamento de dividendos ou rendimentos mensais no curto prazo, exigindo do cotista atenção contínua aos riscos de estouro de custos e extensão do carrego.
Relatório de 2026-03-31
A formalização de novos cronogramas e o avanço físico das obras ditaram o ritmo do **HDOF11** no fechamento do primeiro trimestre de 2026. O projeto Haddock saltou de 52,64% para 60,40% de execução, superando a curva original prevista. Em contrapartida, o ativo Itacema subiu para 47,05%, mas mantém um gap expressivo frente aos 67,53% planejados, seguindo com tratativas de replanejamento devido a sinistros no subsolo. O projeto Cônego avançou marginalmente para 18,82% e teve sua entrega oficialmente postergada de março para setembro de 2027, reflexo de exigências do Metrô e reforços estruturais vizinhos. O projeto Franca, na reta final com 93,48% de conclusão, também sofreu ajuste de prazo, passando de março para maio de 2026. A estrutura de capital do fundo mantém a alavancagem via CRI estabilizada na casa dos R$ 300,8 milhões. Como o portfólio foca em desenvolvimento para futura venda de ativos, não há pagamento de dividendos ou rendimentos mensais no curto prazo, exigindo do cotista atenção contínua aos riscos de estouro de custos e extensão do carrego.
Relatório de 2026-01-30
Avanços marginais no carrego físico e a formalização de gargalos de engenharia ditaram o ritmo do **HDOF11** em janeiro de 2026. O projeto Haddock atingiu 52,64% de evolução, consolidando a conclusão de sua estrutura, enquanto o ativo Itacema registrou 38,94%, ampliando o gap frente aos 55,07% previstos. Esse descolamento forçou a abertura de tratativas para replanejamento do Itacema, motivado por sinistros no subsolo. Dinâmica semelhante afeta o projeto Cônego, que avançou para 17,09% (ante 27,67% da curva base), penalizado por exigências de reforço estrutural vizinho e aprovações no Metrô. No balanço de capital, a alavancagem via CRI alcançou um saldo atualizado superior a R$ 301 milhões, compondo a estrutura de financiamento do patrimônio em desenvolvimento. Como o portfólio segue em fase de obras, a tese de investimento permanece focada no ganho de capital futuro via venda de ativos, não havendo distribuição de dividendos ou rendimentos mensais no curto prazo, o que exige monitoramento contínuo dos riscos de estouro de cronograma e custos adicionais.
Relatório de 2025-12-30
A aprovação de pleitos de postergação de obras e a rejeição de matérias estruturais em Assembleia Geral Extraordinária reconfiguraram o cronograma e a governança do **HDOF11** no quarto trimestre de 2025. O carrego do portfólio registrou evolução física em todas as frentes, com o projeto Franca saltando para 82,54% de avanço após a formalização de um aditivo de 68 dias, empurrando a entrega para maio de 2026. No Haddock, o avanço atingiu 50,77%, impulsionado pela retomada na venda de ativos residenciais, que alcançou 53% de comercialização (10 unidades). Em contrapartida, os desafios de engenharia persistiram: o Itacema (36,55%) apurou 60 dias de atraso devido a complexidades no subsolo, enquanto o Cônego (16,47%) acumulou 8% de desvio no planejamento após a paralisação para reforço estrutural de um vizinho. No âmbito comercial, as tratativas de locação de duas lojas no Cônego fracassaram, retornando ao mercado. O caixa consolidado do fundo encerrou o período comprimido em R$ 4,32 milhões, mantendo a tese de desenvolvimento sem pagamento de dividendos ou rendimentos mensais no curto prazo. O cenário macro, contudo, apresentou melhora, com a vacância de lajes corporativas em São Paulo caindo para 16,14%, o menor patamar desde 2020, favorecendo o valuation futuro dos ativos na fase de desinvestimento.
Relatório de 2025-09-30
A cisão parcial da holding HP Design e a emissão de um novo CRI de R$ 45,9 milhões para o projeto Cônego marcam a reestruturação operacional do **HDOF11** no terceiro trimestre de 2025. O carrego do portfólio reflete avanços físicos desiguais nas obras: Franca atingiu 56,58%, Haddock 39,68%, Itacema 30,00% e Cônego 14,78%. Apesar do progresso, três dos quatro empreendimentos enfrentam desafios de engenharia que exigem replanejamento, com destaque para um pleito de 68 dias de atraso no Franca e paralisações por risco estrutural vizinho no Cônego. No front comercial, a venda de ativos residenciais evoluiu positivamente, com a liquidação em bloco de 32 unidades do Franca por R$ 26,39 milhões e o Cônego atingindo 96,9% de comercialização. O fundo também iniciou tratativas de locação para 532 m² de lojas no Cônego, beneficiado por um mercado paulistano cuja vacância caiu para 17,44%. A gestão mantém a retenção de caixa (R$ 16,17 milhões) para o custeio do desenvolvimento e serviço da dívida, seguindo sem o pagamento de dividendos aos cotistas.
Relatório de 2025-06-30
A integralização total do capital comprometido e a assinatura de compromisso de venda das unidades residenciais do projeto Franca redefinem o carrego operacional do **HDOF11** no fechamento do segundo trimestre de 2025. O veículo atingiu 100% de chamadas de capital em junho, superando os 83% registrados no trimestre anterior. No portfólio de desenvolvimento, o projeto Franca protocolou o registro de incorporação e avançou para a venda de ativos residenciais via CCV. O projeto Cônego atingiu 94% de vendas residenciais, embora enfrente um desvio de 3% no cronograma físico devido a reforços estruturais emergenciais em um imóvel vizinho. O projeto Haddock manteve 32% de vendas residenciais. A gestão segue sem realizar o pagamento de dividendos, retendo o caixa para o custeio das obras e o serviço das dívidas (CRIs). Em termos de valuation, o fundo registrou uma variação patrimonial negativa de 0,96% na cota no final de junho, reflexo da equivalência patrimonial dos ativos. O mercado de lajes corporativas em São Paulo apresentou melhora, com a vacância caindo para 17,86%, o que pode favorecer a locação futura dos espaços comerciais. Para o investidor que avalia se o ativo vale a pena, o foco recai sobre a execução física das obras (Franca com 44,60%, Haddock com 29,33%, Itacema com 25,68% e Cônego com 13,80%) e a gestão do carrego da alavancagem atrelada ao IPCA.
Relatório de 2025-06-30
A administradora do **HDOF11** comunicou que a reavaliação por equivalência patrimonial do ativo detido pelo fundo resultou em um valor 1,01% inferior ao valor contábil anterior. Esse ajuste contábil gerou um decréscimo imediato de 0,96% no valor patrimonial da cota do fundo na data de 30 de junho de 2025.
Relatório de 2025-03-31
A emissão do Registro de Incorporação e o avanço nas vendas residenciais dos projetos Cônego e Haddock marcam a transição operacional do **HDOF11** no primeiro trimestre de 2025. A tese de alocação do fundo concentra-se no desenvolvimento de lajes corporativas de alto padrão (AAA) em regiões premium de São Paulo, operando com gestão ativa de tijolo. O portfólio atual é composto por quatro Sociedades de Propósito Específico (SPEs), financiadas parcialmente por chamadas de capital — que atingiram 83% do montante comprometido até março — e por alavancagem via CRIs indexados ao IPCA com taxas entre 7,5% e 9,25% ao ano. No que tange ao pagamento de dividendos, o veículo mantém a retenção de caixa para custeio das obras, não distribuindo rendimentos mensais desde o seu início. Para os investidores que avaliam se o ativo vale a pena, é crucial monitorar o carrego das dívidas e os desafios de engenharia relatados, como os atrasos pontuais por questões geológicas e estruturais de vizinhos, que pressionam o cronograma e o custo de desenvolvimento, este último revisado com alta média de 17% sobre a estimativa anterior, impactando a dinâmica de venda de ativos e locação futura.
Principais Inquilinos do Fundo Imobiliário HDOF11
Portfólio de ativos e lista de locatários estratégicos.
Saúde Financeira e Alavancagem
Patrimônio onerado: Baixo/Nulo
Reserva de caixa: 0%
Concentração e Riscos de Portfólio
Índice HHI de concentração: Calculado por IA
Distribuição de indexadores: IPCA, CDI e IGPM.
Fatos Relevantes HDOF11: Comunicados do Fundo Imobiliário
Fato Relevante
A administradora do **HDOF11** comunicou que a reavaliação por equivalência patrimonial do ativo det...
