Relatório de 2026-04-30
A forte desvalorização da cota de mercado do **VGRI11**, que encerrou abril cotada a R$ 6,76 (queda expressiva frente aos R$ 8,40 do mês anterior), reflete a contínua pressão vendedora após o corte de rendimentos mensais para R$ 0,075 por cota. Apesar do recuo no valor de tela e da perda de 429 cotistas (totalizando 26.070 investidores), a liquidez média diária saltou para R$ 1,12 milhão, demonstrando forte atividade de negociação no mercado secundário. Operacionalmente, o portfólio mantém-se resiliente com 100% de ocupação física e financeira em seus 40.963 m² de ABL. O patrimônio líquido apresentou leve recuperação, fechando em R$ 306,0 milhões, enquanto o carrego atual representa um dividend yield anualizado de 11,39% sobre a cota patrimonial de R$ 8,74, mantendo os fundamentos de longo prazo inalterados para quem avalia se o ativo vale a pena.
Relatório de 2026-03-31
A concretização do corte nos rendimentos mensais para R$ 0,075 por cota gerou forte pressão vendedora no mercado secundário, derrubando o valor de tela do **VGRI11** ao longo de abril. Apesar da reação negativa na cotação, que fechou o mês a R$ 8,40, os fundamentos operacionais permanecem inalterados com 100% de ocupação física e financeira. O destaque positivo do mês reside na gestão da estrutura de capital: a venda de ativos prévia (Ed. Cidade Jardim) permitiu a amortização parcial e a repactuação do saldo devedor, equacionando integralmente as obrigações financeiras que venceriam neste mês. O patrimônio líquido do fundo registrou leve retração para R$ 305,5 milhões, enquanto a base de investidores manteve o ritmo de crescimento, atingindo 26.499 cotistas. A liquidez média diária, contudo, recuou de R$ 889 mil para R$ 707 mil. O carrego atual reflete um dividend yield anualizado de 10,3% sobre a cota patrimonial, alinhando-se às projeções de valuation e pagamento de dividendos estipuladas no prospecto original para equilibrar a alavancagem.
Relatório de 2026-02-27
A iminente redução na distribuição de rendimentos pauta o cenário de curto prazo do **VGRI11**, com a gestão confirmando o corte para R$ 0,075 por cota a partir de março de 2026. O patrimônio líquido recuou levemente para R$ 305,9 milhões (ante R$ 307,7 milhões em janeiro), enquanto a base de cotistas manteve a trajetória de expansão, alcançando 25.753 investidores. A liquidez no mercado secundário também apresentou evolução, com o volume médio de negociação diária saltando de R$ 684 mil para R$ 889 mil. A vacância física e financeira permanece zerada (100% de ocupação), refletindo a estabilidade operacional dos ativos. Contudo, o foco recai sobre a estrutura de capital e o cronograma de amortização da dívida, especialmente as obrigações por aquisições que impactam o fluxo de caixa e forçam o ajuste no pagamento de dividendos para convergir ao dividend yield projetado no prospecto original da oferta.
Relatório de 2026-01-30
A liquidação da primeira parcela da venda de ativos referente ao Ed. Cidade Jardim e a formalização do contrato atípico (BTS) no Ed. Burity transformaram a dinâmica operacional do **VGRI11** neste início de ano, zerando a vacância física e financeira do portfólio. O recebimento de R$ 252 milhões permitiu a amortização substancial do endividamento, mitigando o risco de alavancagem e elevando o patrimônio líquido para R$ 307,7 milhões, uma recuperação frente aos R$ 304,5 milhões do mês anterior. O pagamento de dividendos mensais foi mantido em R$ 0,12 por cota, entregando uma rentabilidade líquida anualizada de 17,87%. A base de investidores manteve forte ritmo de expansão, saltando para 24.841 cotistas, acompanhada por um incremento na liquidez, com o volume médio de negociação diária atingindo R$ 684 mil. Contudo, a gestão alerta que a distribuição de rendimentos deve convergir para a média de 9% ao ano à medida que as obrigações vincendas em março de 2026 forem quitadas e o patrimônio líquido for recomposto.
Relatório de 2026-01-19
O fundo de investimento imobiliário **VGRI11** divulgou a assinatura de um novo contrato de locação sob medida (Built To Suit - BTS) referente à totalidade do imóvel Burity, com duração de 22 anos. A nova locação, que engloba 10.550m² de área bruta locável (ABL), demandará reformas no ativo ao longo de 2026 com o objetivo de adaptá-lo para a instalação de uma instituição de ensino a partir de janeiro de 2027.
Com a celebração deste novo contrato de locação, o portfólio do **VGRI11** atinge a marca de 100% de ocupação física de seus ativos. Os recursos necessários para a realização das benfeitorias contratuais já se encontram totalmente disponíveis no caixa do fundo, restando pendente o cumprimento de uma condição resolutiva contratual que determina o prazo de 20 de fevereiro de 2026 para a efetiva contratação da construtora responsável.
Relatório de 2026-01-08
O fundo **VGRI11** comunicou a assinatura da escritura para a venda de 100% de sua participação no edifício Cidade Jardim, localizado em São Paulo/SP, pelo valor total de R$ 345.000.000,00 (equivalente a R$ 46.259,05/m²). Esta venda de ativos foi estruturada em duas parcelas, com uma entrada de R$ 252.000.000,00 já liquidada no ato da assinatura e o saldo remanescente de R$ 93.000.000,00 com vencimento em até seis meses.
Os recursos captados serão integralmente destinados à amortização de obrigações financeiras para gerar uma redução importante na alavancagem do **VGRI11**. A administração e gestão reforçaram expressamente que a transação não altera as expectativas de pagamento de dividendos futuros aos cotistas do fundo.
Relatório de 2026-01-05
O fundo **VGRI11** assinou compromisso de venda e compra para a alienação de 100% de sua participação no edifício Cidade Jardim, localizado em São Paulo/SP, pelo montante total de R$ 345.000.000,00, correspondente ao valor de R$ 46.259,05 por metro quadrado de ABL. A liquidação financeira ocorrerá em duas parcelas: a primeira de R$ 120.750.000,00 (35%) na assinatura da escritura e a segunda de R$ 224.250.000,00 (65%) em até seis meses, corrigida pelo IPCA.
A transação de venda de ativos foi estruturada para que a gestora do **VGRI11** utilize os recursos obtidos para a amortização de obrigações financeiras, reduzindo a alavancagem da carteira em meio a um cenário macroeconômico de juros elevados e endividamento indexado ao CDI. Segundo a administração, a operação não altera a expectativa de distribuição de dividendos informada nos relatórios gerenciais.
Relatório de 2025-12-31
A reavaliação anual de ativos e o peso dos juros capitalizados da alavancagem ditaram a forte contração patrimonial do **VGRI11** neste encerramento de ano, ofuscando os avanços comerciais. O patrimônio líquido recuou expressivamente de R$ 374,2 milhões para R$ 304,5 milhões, refletindo um impacto negativo de R$ 8,70 por cota. Esse movimento contábil ocorreu porque a valorização média de 1,4% nos imóveis foi suplantada pelo volume de juros da dívida capitalizados no ativo. No carrego operacional, a vacância física caiu para 21,8% após a formalização da locação com a C&A no Ed. BFC. O pagamento de dividendos mensais permaneceu estável em R$ 0,12 por cota, entregando uma rentabilidade líquida anualizada de 13,65%, frente aos 16,00% do mês anterior. A base de cotistas manteve a expansão, alcançando 23.157 investidores, embora o volume médio de negociação diária tenha recuado para R$ 545 mil. Como eventos subsequentes de forte impacto para a mitigação de riscos em 2026, a gestão concluiu a venda de ativos referente ao Ed. Cidade Jardim por R$ 345 milhões, destinando 92% da primeira parcela para amortizar as obrigações vincendas em março, e assinou um contrato atípico (BTS) de 22 anos para a totalidade do Ed. Burity, zerando a vacância projetada do portfólio.
Relatório de 2025-11-30
A devolução formal do Edifício Burity pelo Banco Pan elevou a vacância física do portfólio para 23,5%, marcando a principal mudança operacional do **VGRI11** em novembro de 2025. Apesar desse impacto de curto prazo, a gestão reportou avanços na elaboração de minuta para a locação integral do mesmo ativo sob um contrato atípico. No aspecto de carrego e valuation, o patrimônio líquido apresentou leve alta, atingindo R$ 374,2 milhões, enquanto o passivo total subiu para R$ 710,1 milhões, mantendo a estrutura alavancada com vencimentos expressivos previstos para março de 2026. O pagamento de dividendos mensais foi mantido em R$ 0,12 por cota, o que, aliado à dinâmica de mercado, impulsionou a rentabilidade líquida anualizada para 16,00% (frente aos 13,09% do mês anterior). A base de investidores manteve o ritmo de expansão, chegando a 21.930 cotistas, com o volume médio de negociação diária crescendo para R$ 656 mil. Adicionalmente, como evento subsequente, a assinatura de um contrato de 10 anos zerou a vacância do Edifício BFC, e o processo de venda de ativos referente ao Ed. Cidade Jardim avançou para a fase de documentos definitivos.
Relatório de 2025-10-31
A locação do último conjunto vago no Edifício Transatlântico e o avanço nas tratativas de venda de ativos ditaram o ritmo operacional do **VGRI11** em outubro de 2025. O fundo reduziu sua vacância física consolidada de 17,0% para 15,8% após firmar contrato com a Stoque Soluções Tecnológicas. No aspecto de carrego e valuation, o patrimônio líquido subiu levemente para R$ 373,5 milhões, enquanto o passivo total atingiu R$ 704 milhões, reforçando a estrutura de capital alavancada. O pagamento de dividendos mensais permaneceu estável em R$ 0,12 por cota, o que resultou em uma rentabilidade líquida anualizada de 13,09%, evidenciando nova compressão frente aos 13,76% do mês anterior. A base de investidores manteve a trajetória de alta, alcançando 20.780 cotistas, com o volume médio de negociação diária saltando para R$ 613 mil. Paralelamente, a gestão reportou a formalização da saída do Banco Pan do Edifício Burity, com multas rescisórias garantidas, e negociações avançadas para locação integral do imóvel a um monousuário, o que pode mitigar os riscos de vacância no curto prazo.
Relatório de 2025-09-30
A conquista da certificação LEED Platinum pelo Edifício Cidade Jardim e o avanço nas tratativas para sua venda de ativos ditaram o ritmo operacional do **VGRI11** em setembro de 2025. O fundo registrou um salto expressivo em sua base de cotistas, ultrapassando a marca de 20 mil investidores, o que impulsionou o volume médio de negociação diária para R$ 500 mil. No aspecto de carrego e valuation, o patrimônio líquido apresentou leve alta para R$ 372,2 milhões, enquanto o passivo total escalou para R$ 695,6 milhões, evidenciando a manutenção de uma estrutura de capital altamente alavancada. O pagamento de dividendos permaneceu estável em R$ 0,12 por cota, entregando uma rentabilidade líquida anualizada de 13,76%, uma leve compressão frente aos 14,49% do mês anterior. A vacância física consolidada estacionou em 17,0%, com a gestão reportando negociações avançadas para mitigar os espaços vagos, especialmente no Edifício Burity, que segue como o principal ofensor do portfólio. O prazo médio dos contratos (WAULT) recuou de 4,2 para 4,0 anos, exigindo atenção para futuras renovações.
Relatório de 2025-08-29
A locação de 694,91m² para a WHG no Edifício Cidade Jardim zerou a vacância do ativo e foi o principal motor para a redução da vacância física consolidada do **VGRI11**, que recuou de 18,4% para 17,0% neste mês. No aspecto de carrego e valuation, o patrimônio líquido registrou leve avanço para R$ 371,4 milhões, enquanto o passivo total subiu para R$ 688,7 milhões, mantendo o nível de alavancagem em evidência. O pagamento de dividendos foi mantido em R$ 0,12 por cota, mas a rentabilidade líquida anualizada subiu para 14,49%. A gestão também alongou o perfil de vencimentos, elevando o WAULT para 4,2 anos após resoluções contratuais no imóvel BM336. Em relação à venda de ativos, a diligência do Ed. Cidade Jardim segue em andamento, com prazo de certidões previsto para o final de setembro. A base de cotistas cresceu para 18.810, mitigando a leve queda no volume médio de negociação diária para R$ 386 mil.
Relatório de 2025-08-19
**VGRI11** recebe proposta não vinculante de R$ 345 milhões para venda de ativos corporativos em São Paulo. O fundo imobiliário **VGRI11** recebeu proposta para a alienação de 100% de sua participação no edifício Cidade Jardim, que representa 7.458 m² de sua área bruta locável (ABL), pelo valor equivalente a R$ 46.259,05/m². A transação prevê o pagamento de 35% do montante na assinatura do compromisso de compra e venda e os 65% restantes em até seis meses corrigidos pelo IPCA. Os recursos gerados serão destinados à redução da alavancagem por meio da amortização de obrigações financeiras, sem alteração na expectativa de pagamento de dividendos atualmente prevista.
Relatório de 2025-07-31
A assinatura de um novo contrato de locação no Edifício Transatlântico e o recebimento de uma proposta de desinvestimento reconfiguraram a dinâmica do **VGRI11** neste mês. A vacância física do portfólio recuou de 19,6% para 18,4%, impulsionada pela locação de 570,6m² para a Altio Soluções Tecnológicas. No âmbito do valuation e carrego, o patrimônio líquido apresentou leve alta, atingindo R$ 370,6 milhões, enquanto o passivo total avançou para R$ 681,7 milhões, mantendo a pressão sobre a estrutura de capital. O pagamento de dividendos permaneceu estável em R$ 0,12 por cota, refletindo uma rentabilidade líquida anualizada de 13,17%, inferior aos 15,28% do mês anterior. A base de investidores manteve forte expansão, saltando para 18.015 cotistas, a despeito da queda no volume médio de negociação diária para R$ 406 mil. Adicionalmente, a gestão reportou uma proposta não vinculante para a venda de ativos referente ao Edifício Cidade Jardim por R$ 345 milhões, cujos recursos visam a amortização de dívidas de curto prazo, mitigando riscos atrelados aos rendimentos mensais futuros.
Relatório de 2025-06-30
A permanência das negociações em fase de minuta contratual nos edifícios BFC e Transatlântico frustrou a expectativa de redução da vacância física do **VGRI11**, que segue estagnada em 19,6% neste mês de junho. O pagamento de dividendos foi mantido em R$ 0,12 por cota, entregando uma rentabilidade líquida anualizada de 15,28% sobre o valor patrimonial, um leve avanço frente aos 14,6% do mês anterior. No âmbito do valuation e carrego, o patrimônio líquido recuou marginalmente para R$ 369,9 milhões, enquanto o passivo total continuou sua trajetória de alta, atingindo R$ 675,1 milhões. Esse aumento na alavancagem reforça o alerta sobre as obrigações por aquisições e o Seller's Finance atrelados ao CDI, cujos vencimentos expressivos estão concentrados em março de 2026. Apesar da queda na liquidez média diária para R$ 535 mil, o fundo demonstrou forte atratividade no mercado secundário ao expandir sua base para 16.923 cotistas.
Relatório de 2025-05-30
A formalização iminente de novos contratos de locação nos edifícios BFC e Transatlântico ditou o ritmo operacional do **VGRI11** em maio de 2025, sinalizando um potencial alívio futuro para a vacância física, que permaneceu inalterada em 19,6%. O fundo registrou um crescimento expressivo na sua base de cotistas, saltando para 15.490 investidores, embora a liquidez média diária no mercado secundário tenha recuado de R$ 593 mil para R$ 558 mil. O pagamento de dividendos foi mantido em R$ 0,12 por cota, refletindo uma rentabilidade líquida anualizada de 14,6% sobre o valor patrimonial, evidenciando uma nova leve compressão frente aos 15,4% do mês anterior. No âmbito do valuation e estrutura de capital, o patrimônio líquido apresentou ligeiro avanço, alcançando R$ 370,3 milhões. Contudo, o passivo total também cresceu, atingindo R$ 667,5 milhões, mantendo o alerta sobre a alavancagem do portfólio. A gestão segue monitorando de perto as obrigações por aquisições e o Seller's Finance, cujos vencimentos expressivos estão concentrados em março de 2026, exigindo uma estratégia de carrego eficiente para mitigar riscos de liquidez no médio prazo.
Relatório de 2025-04-30
O avanço nas negociações para locação integral de área remanescente no Ed. BFC e o salto contínuo na base de cotistas ditaram a dinâmica do **VGRI11** em abril de 2025. A distribuição de rendimentos mensais permaneceu ancorada em R$ 0,12 por cota, entregando um dividend yield anualizado de 15,4% sobre o valor patrimonial, uma leve retração frente aos 16,2% do mês anterior. O carrego de liquidez manteve forte tração, com o fundo atraindo mais de 1.800 novos investidores, totalizando 13.858 cotistas e volume médio diário de R$ 593 mil. No front operacional, a vacância física estabilizou em 19,6%, mas a gestão reportou a formalização de propostas no Ed. Cidade Jardim e Ed. Burity, além do início de tratativas para locar 3.287 m² no BFC. Do lado do valuation e estrutura de capital, o patrimônio líquido seguiu em R$ 368,7 milhões, enquanto o passivo total subiu levemente para R$ 660,3 milhões. O principal ponto de atenção recai sobre a alavancagem, com destaque para as obrigações de Seller's Finance atreladas ao CDI que possuem vencimento concentrado em março de 2026, exigindo monitoramento contínuo da liquidez para honrar os pagamentos de dividendos projetados.
Relatório de 2025-04-02
**VGRI11** celebra captação de R$ 65,2 milhões via emissão de CRI para reestruturação de obrigações imobiliárias.
O fundo de investimento imobiliário **VGRI11** comunicou a realização de uma operação de financiamento imobiliário estruturada por meio da emissão de Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) no valor de R$ 65.248.000,00. Os recursos captados serão direcionados integralmente para liquidar as obrigações de seller's finance decorrentes da aquisição do Edifício BM336, cujos vencimentos estavam previstos para abril de 2025 e abril de 2026. A operação financeira possui taxa de juros de IPCA + 8,5% ao ano e prazo de amortização de 15 anos, reduzindo a pressão sobre o caixa de curto prazo do fundo.
Relatório de 2025-03-31
A concretização da reestruturação de passivos e o ajuste projetado nos rendimentos mensais ditaram o ritmo do **VGRI11** em março de 2025. O fundo confirmou a redução no pagamento de dividendos para R$ 0,12 por cota, alinhando-se ao guidance anterior e entregando um dividend yield anualizado de 16,2% sobre a cota patrimonial. A base de cotistas manteve forte tração, ultrapassando a marca de 12 mil investidores, um salto expressivo em relação aos 9.768 do mês anterior, refletindo o carrego de liquidez após a entrada no IFIX. No aspecto operacional, a vacância física permaneceu inalterada em 19,6%, com a gestão mantendo os esforços de locação concentrados no Ed. Burity e no único conjunto vago do Ed. Cidade Jardim. Do lado do valuation e estrutura de capital, o patrimônio líquido ficou estável em R$ 368,7 milhões, enquanto o passivo total alcançou R$ 651,1 milhões. A formalização da emissão do CRI de R$ 65,2 milhões (IPCA + 8,5% a.a.) quitou integralmente as obrigações de curto prazo referentes à aquisição do Ed. BM336, alongando o perfil da dívida para 15 anos e mitigando riscos de liquidez imediata.
